不動産の税金〜不動産取得税その1〜

  • 2018.11.14 Wednesday
  • 12:08

不動産を買うといくつかの税金を払わなければなりません。

 

まず最初に浮かぶのが、建物を買ったときの消費税です。その他、印紙税や登録免許税、そして不動産取得税がかかります。

 

さて、この不動産取得税、一体何者でしょうか。

 

〇不動産取得税とは何か

 

不動産取得税とは不動産を取得したときに支払う税金の一つです。

 

不動産取得税は地方税法を根拠として、その不動産が所在する都道府県が徴税します。

東京都の不動産なら東京都、福岡県の不動産なら福岡県が徴税します。

 

不動産の取得とは何でしょうか。不動産の取得とは(不動産の税金の世界では「建物」ではなく「家屋」といいます)家屋を建築したとき、あるいは土地や家屋を購入したとき、贈与や交換で不動産を所有することをいいます。そして不動産取得税は取得した人に課税される税金です。なお、相続により取得した場合には課税されません。

 

また登記の有無には関わらず課税されます。

 

ですから「この建物は登記してないから税金を払わなくて大丈夫」なんていうことはありません。

 

〇どのように納税するか

 

都(道府県)税事務所から納税通知書が送られてきます。取得の日から概ね半年前後で送られてきます。

その納税通知書に記載されている方法で、記載されている期日までに納めなければなりません。

 

〇いくら払うのか

税額は、取得した不動産の価格×税率で求めます。

取得した不動産の価格とは、実際に売買された価格や建築工事費などではなく、固定資産課税台帳に登録された価格となります。

固定資産税課税台帳に登録された価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準により点数で計算されて決まります。

 

税率は平成20年4月1日から平成33年3月31日までに取得したものに関しては、土地と住宅家屋が3%、非住宅家屋が4%です。

 

ですから、例えば、固定資産税課税台帳に登録された評価額が土地建物あわせて2,000万円の不動産を取得すると、

2,000万円×3%=60万円

を不動産取得税として支払うという計算になります。

 

〇免税点と非課税になる場合

課税標準が10万円に満たない土地、23万円に満たない新築・増築・改築、12万円に満たない売買などの場合は不動産取得税が課税されません。また、上述のように、相続による不動産の取得、法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得、土地区画整理事業等での換地の取得などの場合にはそもそも課税されません。

 

ただし、相続による不動産の取得には、死因贈与は含まれませんので注意が必要です。

*死因贈与=「私が死んだらこの土地をあなたに与えます」「分かりました。もらいます」という契約です。

 

〇軽減措置

一定の条件を満たす場合に不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

次の記事でみていきましょう。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
不動産の収益最大化のご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia

TEL 042-656-7414

 

不動産の収益率を高めるアイデアシリーズ〜その1〜

  • 2018.11.09 Friday
  • 10:17

不動産の投資効率、収益率を高めるアイデアシリーズ〜その1〜は看板を付けることです。

 

こちらは東京都八王子市の京王八王子駅前にある「保健所前」交差点の昨日の様子。いくつかの看板が見える中、新しくネットカフェの看板が設置されている最中です。

 

不動産が視認性の高い場所に立地している場合に有効な手段となります。

 

もちろん紺屋の白袴ではいけません。宅建業者である弊社も広告主としてあるいは地主として、色々な場所で活用しています。

 

 

広告主としては「看板見たよ」と思った以上の反響を頂けるので驚きます。

 

不動産の世界においては、部屋を貸し、駐車場を貸すだけではない部分で追加の収益を上げていく、収益を最大化することはとても大事です。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
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消費税の増税は建物の建築にどのような影響を及ぼすか

  • 2018.11.05 Monday
  • 11:52

消費税が現行の8%から10%に増税される時期は、2019年10月が予定されています。

 

建物の建築にかかる費用は大きいので、そこにかかる消費税ももちろん大きな金額となります。

 

例えば2,000万円の一戸建ての建築にかかる消費税は200万円に

1億円のアパートの建築にかかる消費税は1,000万円に、

5億円のマンションの建築にかかる消費税は5,000万円に、

 

といった具合に、かなり負担が大きくなってきます。

 

私たちが生活するための、住宅の家賃には消費税は(表向き)かかりませんが、建物のオーナーは当然建築の段階で消費税を支払っているので、その増額分の利回りを確保するために家賃も上げなければなりません。したがって賃貸に居住していたとしても、この消費税の増税の影響は受けることになるわけです。

 

さて、この消費税の増税において、いつも話題になるのが「駆け込み需要」というものです。

 

増税前に、高い買い物を済ませておきたいという需要が強くなるこの現象、当然、不動産という高額な商品の買い物も早めに済ませておきたいと考えるのは当然のことです。まあ消費税増税直前に契約しておけば大丈夫…と思われるかもしれません。

 

勘違いされることが多いのですが、実は消費税率が確定するのは、契約した時ではなく、建物が完成して引き渡された時となります。したがって、新消費税率の施行日前に契約しても、引渡しが施行日以降である場合、新税率での課税がなされることになります。大きな建物等の場合、工期は半年〜1年となります。これではとても間に合わず、混乱を招きかねません。そこで契約から引き渡しまである程度の期間が必要となる建築工事の契約等には「経過措置」がとられることになりました。

 

経過措置とは、新税率施行日の半年前を「指定日」とし、この指定日の前日までに建築請負契約が締結されていれば、旧税率(8%)の課税でよいというものです。

 

例えば2019年10月1日が新税率の施行日であるならば、その半年前の前日、つまり2019年3月31日までに契約した分については、引渡しが10月1日以降であっても8%の消費税となるということです。

 

この経過措置の適用を受けられるのは、不動産関連でいうと、建築、リフォーム・修繕、改修といった各工事になります。自宅のリフォームや耐震改修工事、賃貸物件の修繕等であっても適用されます。

 

一方、例えば建売住宅や分譲マンションを買うといったような、不動産の譲渡契約に関してはこの経過措置の対象にはなりません。もちろん、それらの物件を買う際に、建物の内装・外装・設備部分の特別な注文工事がある場合には、その部分に関しては経過措置の対象になります。

 

現場では、契約がまとまるまでに、通常でもおおよそ2ヶ月かかります。またこの経過措置があるので、年明けは大勢が契約に向けて殺到しますので、もう少し契約がまとまるまでの期間がかかることが予想されます。ですから2019年3月末までに契約を終わらせるためには、なるべく早く動き始める必要があります。

 

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濃い顔族の私の食事

  • 2018.11.02 Friday
  • 11:48

私の故郷、福岡県は「美女が多い」と名高い場所です。

確かに多いと思います。

 

タイプ的には、和風美人というよりも、どこか南国の血を感じさせるようなエキゾチック系の美女が多いような気がします。

 

そうなると当然、その子供たちもエキゾチック系な顔立ちになってきます。

 

私の母もどちらかというと南国風の顔でしたので、私も見事に濃い顔族(対義語;平たい顔族)です。

 

そしてそんな濃い顔族としては、やはりこの濃さを維持していくために、南国風の食事が欠かせません。

 

東京にいると、なんとなくお上品になって、言葉遣いも標準語がチラホラと漏れはじめ、なんとなく顔が平たくなってきたような気がします。

 

これではいけないと、福岡に帰り、地元の仲間と地元の店に食事に行くことにしました。

ところが、地元の店に行こうと思ったら、あまりにも私が都の民になっているので

 

「おまえには福岡くらいじゃ生ぬるいばい。沖縄やろ!」

 

などと言われ、急遽沖縄料理に行くことになりました。

 

飲み物は泡盛、食事はチャンプルーや、テビチーなどなどです。

 

 

 

 

以前も書いたように、南(西)に行けば行くほど醤油は甘くなるので、もちろん沖縄料理は甘辛い味付けが多くなります。

 

そして我々九州人にとっては、これがソウルフードならぬソウルシーズニングなので、やはりとても元気が出ます。

 

〆には「ソーキそば」が王道なのですが、私の仲間内では、宗像では「英ちゃんうどん」北九州では「資さんうどん」がローカルルールとなっており、きちんとうどんで〆てきたけんね。

 

これで少しは顔が濃く戻ったとかいな。

 

 

九州は魚が旨い。でも九州以外も魚が旨い。

  • 2018.10.26 Friday
  • 11:21

 

「九州は魚が旨い」

とよく言われます。

 

確かに旨いです。

 

故郷の福岡県は、玄界灘に面しており、白鶴まる〜!のCMにも登場するような有名な漁港等もありで、地元で獲れた新鮮な魚が食べられる恵まれた環境です。

 

そしてネットでは「東京の魚は美味しくない」という書き込みが多々あり、上京するに当たって戦々恐々でした。

 

ところが、実際には、東京の魚も普通に旨いです。

もちろん、東京近郊で獲れた魚だけでなく、全国の漁港から、発展した運送技術で運ばれてくるものなので「東京の魚」という言葉が正確かは分かりませんが、とにかく美味しいです。

 

とても美味しいので、最近、週一で銚子丸に行っています。

 

九州にいる時よりも、魚を食べている気がします。

 

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