現在の入居者に立ち退いてもらうことを前提に不動産を売却や買取する場合の注意点とは

  • 2018.07.21 Saturday
  • 14:36

建物が築30年、40年、50年と年数を重ねていくと当然劣化も生じてきますし、近隣の環境も大きく変わり、土地が最有効使用できていないという状況になることはよくあることです。

 

例えば50年前は近所の住民がちょっとした食料や日用品を買いに来るのにぴったりだった、駅前の商店街の小さな店舗は、コンビニエンスストアや郊外の大型スーパーにその役割を譲り渡し、現在ではむしろ駅近のマンションとしての用途が求められるようになっているかもしれません。あるいは、大学や工場が移転し、アパートの需要が無くなり、むしろ戸建ての住宅用地としての用途を求められるようになっているかもしれません。

 

しかし不動産は、その求められる用途が変化したからといって、急激に形を変えることはできないという特徴があります。それは不動産が仕事や生活の本拠として活用されるという性質をもっているからです。上述のような小さな店舗であっても、高齢の店主の生活の糧を得る場所だったり、生活それ自体の場所だったりすることでしょう。またアパートの需要が無くなり、戸建ての住宅用地としての需要が高まっていたとしても、現在アパートに住んでいる人にとっては生活の本拠であり、今すぐに戸建てに建て替えるというのは無理な話となります。

 

とはいえ不動産、特に建物が経年劣化を生じる物質である以上、入居者がいたとしてもやはりどこかのタイミングで、土地の用途の変更や建物の建て替えが必要になるのは事実です。また不動産の売り買いのタイミングで「現在の入居者が退去すること」を条件に売買契約が行われることも当然出てくるわけです。ではこのような場合、どのような点に注意を払うべきでしょうか。

 

一般の善良な賃借人(入居者)の場合、現在の家主と賃借人が、退去(明け渡し)の条件を調えて、合意内容を書面(場合によっては公正証書)にし、入居者の実印と印鑑証明をもって取引を保全するという手続きを踏みます。

 

ところが賃借人にも色々なタイプの方がおられ、退去条件について合意したにも関わらず、撤回してみたり、やたらと「急な事情」がでてきたり、書面での合意があっても、期日までの退去を履行しないという方も出てきて、訴訟まで発展するというようなケースが見受けられたわけです。

 

万一、この入居者の退去を前提として売買契約等を締結していた場合、当然買主からも損害の賠償を求められることにもなり兼ねないので大変リスクの高い取引となります。

 

このようなリスクを避けるために、現在の入居者の退去を前提とする売買契約等の際には、

1.停止条件付契約

2.所有権移転請求権保全の仮登記

3.即決和解

という法律上のツールを使いこなす必要があります。

 

1.停止条件付契約

停止条件付契約とは簡単にいうと「ある条件が成立するまで、契約の効力を停止しておき、条件が成立したら契約が効力をもちます」というものです。したがって、このケースに当てはめて考えると「入居者が退去したら、土地の売買契約は成立する」ということになります。

 

万一入居者が退去の合意を履行しなかった場合、売買契約自体も成立しませんので、白紙撤回(なかったもの)となります。よって違約金等も発生することはありません。よって、現在入居者が存在する不動産を売買したり賃貸借すること等を検討しているならば、契約書の条項がこの「停止条件付契約」に沿ったものになっているかどうかをよく確認しておく必要があります。

 

2.所有権移転請求権保全のための仮登記

売買契約が賃借人の都合によって白紙撤回されてしまうのは困るというケースも、実際の不動産取引の現場では当然にあります。売主にも買主にもスケジュールや都合というものがあるのです。したがって取引を保全するために、例えば賃借人と退去の合意に至った段階で、所有権移転請求権保全のための仮登記を行うというようなことも必要になります。

 

3.即決和解

即決和解とは、民事訴訟法第275条(訴え提起前の和解)に基づいて、過去に民事上の争い(退去条件でもめた等)があったという場合、また今後争いが起こるおそれがある場合に、合意内容を簡易裁判所に申し立て、裁判所のお墨付きをもらうというものです。

 

例えば「3か月後に退去する」という内容の合意が書面によってなされていても、その3か月後に実際に退去が履行されなかった場合は、改めて建物明渡請求訴訟を提起して争っていかなければなりません。そうなると当然、かなりの期間と費用を要することになるでしょう。

 

しかし、即決和解の手続きを経ていれば、すぐに強制執行に着手することができます(この点が公正証書と異なります)。つまり即決和解は確定判決と同等の効力をもつのです。即決和解の申し立てから和解期日指定までおよそ1か月、費用は2,000円程度です。ただ、司法書士等の専門家に必要な書類の収集と作成等を依頼する方が現実的ですので、その手数料等は含めて検討しておきましょう。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 

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東京(23区)、横浜市、川崎市の賃貸マンションコスパランキング【2018年4〜6月期】

  • 2018.07.20 Friday
  • 19:34

理想の家。それは安くて広い。やはりこれではありませんか。

今日は、公益財団法人東日本不動産流通機構が2018年7月に発表した取引動向データを基に、一体どのマーケットであれば安くて広い、つまりコスパ最強の賃貸マンションを探すことができるのかをまとめてみました。

 

今回は東京都23区内、横浜市、川崎市のコスパ最強マーケットのまとめです。

 

【東京都23区内】

1位 葛飾区 2,048円/平米

2位 足立区 2,147円/平米

3位 江戸川区 2,249円/平米

4位 練馬区 2,371円/平米

5位 板橋区 2,422円/平米

 

<番外編01;東京都23区内のコスパ最弱マーケット>

1位 港区 4,244円/平米

2位 千代田区 4,072円/平米

3位 渋谷区 3,898円/平米

4位 中央区 3,728円/平米

5位 目黒区 3,547円/平米

 

ということで、例えば1LDK(35平米)の賃貸マンションを借りたとすると、葛飾区なら71,680円で借りることができますが、港区で同じグレードを借りようすると148,540円となり、23区内でもその差額は76,860円であり、家賃だけで考えると2.07倍のコスパ差があることが分かります。

 

では、横浜はどうでしょうか。次に横浜市をみてみましょう。

 

【横浜市】

1位 栄区 1,449円/平米

2位 旭区 1,624円/平米

3位 戸塚区 1,659円/平米

4位 緑区 1,795円/平米

5位 金沢区 1,802円/平米

 

<番外編02;横浜市内のコスパ最弱マーケット>

1位 西区 2,649円/平米

2位 中区 2,625円/平米

3位 神奈川区 2,428円/平米

4位 港北区 2,393円/平米

5位 鶴見区 2,216円/平米

 

ということで、同じように1LDK(35平米)の賃貸マンションを借りたとすると、栄区なら50,715円で借りることができますが、西区なら92,715円で借りることができ、その差額は42,000円、コスパの差は1.82倍となります。ただ栄区は賃貸市場自体がそれほど活発ではないという市場特性がありますので注意が必要です。

 

また都内と比較すると、横浜市西区2,649円は、東京23区内では荒川区の2,673円とほぼ同等のコスパということになります。

これはなかなか面白い現象です。

 

さて、続いては川崎市のコスパランキングです。

【川崎市】

1位 麻生区 1,942円/平米

2位 宮前区 1,984円/平米

3位 多摩区 2,038円/平米

 

<番外編03;川崎市内のコスパ最弱マーケット>

1位 中原区 2,741円/平米

2位 川崎区 2,542円/平米

3位 高津区 2,491円/平米

 

ということで、麻生区で1LDK(35平米)を借りると67,970円、一方中原区で借りると95,935円となっており、コスパ差は1.41倍となります。特徴として、川崎市のマーケットは、横浜市と比べると平均して安定的に推移していることが挙げられます。横浜市内では泉区の取引が4〜6月期で8件で最小、港北区が419件で最多となっています。一方川崎市では麻生区が62件の取引に終わったものの、残り6区で平均して271件の賃貸契約が成立しており、その開差が少ない印象があります。

 

また川崎市中原区2,741円/平米は、23区内でいうと大田区の2,796円/平米とほぼ同一のコスパとなります。

 

以上のようなデータを活用し、お部屋探しやどのマーケットに投資するかを検討していくと良いでしょう。

 

 

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借地権設定時の適正な地代の算出方法とは

  • 2018.07.19 Thursday
  • 13:39

土地をいくらで貸せるのか、あるいはいくらで借りるのかの適正地代(賃料)の問題は、とても重大な問題です。しかし、一般的には適正地代の算出と言うのはとても難しいものです。ネット上で検索してもはっきりしたことは分からないことが多いものです。また、地域の不動産屋(宅建業者)に尋ねても不正確であいまいな回答が返ってくることもあるかもしれません。

 

しかしそれも無理のないことではあります。というのも借地契約は、一般的なアパートやマンション、あるいは店舗や事務所と異なり、比較検討できる材料がとても少ないうえに、特に地主の意向が強く反映される契約となることが多いからです。加えて土地が道路にどのように付いているかや、土地を借りようとする側がどのような用途を念頭に置いて、どれほどの期間借りようとしているのか、あるいは権利金等の設定がどのようになされるのか等によって、大きくその価格が異なります。ある土地が5,000円/坪で賃貸されているからといって、その隣地の同じような土地が同じような地代で賃貸できるとは限らないのです。

 

また借地は、地上権、賃借権の違いだけでなく、旧法、新法、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、一時使用目的の借地権等、目的と用途に応じて様々な契約形態をとる、便利ながらも一方で複雑な権利となります。

 

したがって、借地権を設定した上での土地の賃貸借はその他の不動産の賃貸取引以上にオーダーメイドの色が濃くなるのが一般的です。ですから、地元の宅建業者にお電話を頂き「うちのこの土地はいくらで貸せるの」というような単純なご質問であっても、一般論としての回答しかできず、正確なお答えのためには、さらにより詳しいヒアリングが必要になるのが正直なところではあります。

 

さて、その上で。地元の宅建業者にお問い合わせになる前に、ある程度方向性を知りたいということもあるでしょう。あくまでも一般的な例を挙げ、ご自分の土地をざっくりといくらで貸せるのか、あるいは借りることができるのかを計算してみましょう。なお、本来はもっと複雑な計算で試算していくのですが、今回は入門編ということで、最も簡単な手法を取ります。しかし最も簡単な手法でも、自分の土地について色々なことが分かるものです。

 

地代を計算するには、(たとえざっくりとではあっても)不動産の価格や賃料(家賃)の計算の時と同じように必ず、積算、批准、収益の三通りのアプローチを行い、それを比較考量した上でおおよその地代を把握する必要があります。

 

【積算】

ここでは、最も事例を単純化するために、土地を更地として賃貸借した場合にかかる費用から試算してみます。一般的には、更地の固定資産税・都市計画税額の2.5倍〜4倍程度が年間の地代になることが多いといわれています。例えば八王子市内の平成30年度の固定資産税路線価225千円/平米(約743千円/坪)の土地330平米(約99.82坪)を対象土地として例にしてみましょう(以下同じ)。なお、ここでは税法の特例等は無視して計算しています。例えば今住宅が建っている等の場合は住宅用地の特例により課税標準が軽減されているでしょうから、単純に納税通知書の税額=その土地の固定資産税・都市計画税額と誤認しないように注意が必要です。

 

固定資産税評価額は 225千円×330平米=67,500千円

 

これに対して固定資産税 67,500千円×1.7%=1,147,500円

これに対して都市計画税 67,500千円×0.3%=202,500円

これにより年間の固定資産税・都市計画税の負担額は1,350,000円となります。

 

単純に固定資産税・都市計画税の2.5倍の地代を試算すると

1,350,000円×2.5=3,375,000円が年間地代、月額地代は3,375,000÷12月=281,250円(@2,817円/坪)となります。

 

【批准】

近隣で条件が同じ借地事例を調べて比較していきます。ここではあくまでも参考として最も単純な舗装していない青空月極駐車場と比較してみます。対象土地の近隣の似たような道路付けの土地の駐車場を調べてみると、車1台当たり15千円/月で借りられることがわかりました。自分の土地を駐車場にして貸すと、20台停めることができそうです。

 

計算すると、この土地の月額地代の能力は 20台×15,000円=300,000円(@3,005円/坪)となります。

 

【収益】

最後に、土地の価格から期待できる収益を導いてみます。本来であれば金融政策や市中金利、インフレ率、物件を最有効使用した場合(例えば容積率一杯に建物を建てて貸した場合の土地の貢献度)を検討し、地域の宅建業者等にヒアリングを行って決定するのですが、ここでは単純に土地の固定資産税評価額に対しての期待利回りを4.5%とおいてみましょう(わりと現実的な数字かと思います)。

 

上でみたようにこの土地の固定資産税評価額は67,500千円だったとします。すると67,500千円×4.5%=3,037,500円が期待される年間地代、月額地代は3,037,500÷12月=253,125円(@2,535円/坪)となります。

 

ということで、検討したこの土地は、坪当たり2,500〜3,000円/月額という地代が設定されて賃貸される可能性があることがわかりました。ある程度の参考として自分の土地、あるいは借りようと思っている土地の地代を頭に入れておくと交渉が捗ることでしょう。とはいえ、不動産は原則として相対取引です。また個々の事情や契約内容によって大きく金額は変わってくるものです。また相場は常に変動します。上述のように借地権には大変独特な部分があり、その目的によって注意すべきことが全く変わってきますので、借地権を設定することを考えるのであれば、借地権に強い、免許を受けた宅地建物取引業者のサポートを受けるのが、取引を制するためのコツといえます。

 

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土地の売り買いの際に土壌汚染調査が必要な場合とは

  • 2018.07.17 Tuesday
  • 14:01

「土地の資産価値を減じる原因」とは一体何のことでしょうか。

 

ぱっと思いつくのは反社会勢力等の事務所等の用途でしょう。反社会勢力まではいかないまでも、いわゆるゴミ屋敷を作り上げてしまうような土地の利用法も含まれるでしょうか。いずれにしても、それが原因で、その土地やその土地の周辺の土地が一般的な市場価格では売れない(貸せない)というように、土地の資産としての価値が減るようではいけません。場合によっては損害の賠償を求められるような話にもなりかねません。

 

とはいえ今日着目したいのは、そのような分かりやすい減価要因ではなく、一般的な土地の使用収益であっても土地の資産価値を減じる原因となるケースがあるというところです。

 

例えば地中埋設物を残してしまったり、土壌汚染物質による汚染をさせてしまうリスクがある使用法です。行政は土壌汚染対策法や水質汚濁防止法に基づいて、有害物質を使用する特定施設には届出を義務付けており、その特定施設には「パン若しくは菓子の製造業」や「麺類製造業の用に供する湯煮施設」、「旅館業の厨房・洗濯・入浴施設」「自動車分解整備事業」等々、わりと私たちの日々の生活に馴染みの深い事業が含まれています。

 

土地や建物等の不動産売買においては、その不動産の使用履歴を遡り、土壌汚染対策法や水質汚濁防止法に係る特定施設(以下「特定施設」)。の用途で使われていたかどうか、また使われていたのなら、その廃止が適切に行われたかどうかを調べることになります。万一汚染物質が出てくると、土地利用者や周囲の方の健康を損なうリスクもありますし、近隣へのご迷惑になるリスクもあります。さらに土地の改良等も必要になってくることから、資産としての価値は大きく下げることになります。また契約内容によっては売買契約、賃貸借契約の取り消しや損害賠償の請求も行われることでしょう。

 

法律的には

1.特定施設を廃止する時

2.3,000平方メートル以上の土地の形質変更の届け出を行う際に、土壌汚染の恐れがあると都道府県知事が認めるとき

3.土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると都道県知事が認めるとき

このようなときに適切に届出を行い、法令に義務付けられた土壌環境調査を行って、必要があれば土地の改良を行うという一連の手続きを取らなければなりません。

 

調査の結果、ほとんどの事業者は法律や条令に則って適切に届出を行い、行政の指導の下で適切に特定物質の処理を行っており、故意に土地を汚染しようとすることはありません。しかし予測できない事態というのは起こるものです。

 

例えば、

〇いつ廃業したのか分からないまま

〇事業も相続がされず権利関係が宙に浮いている

〇不動産を借りて事業を行っていたが、行方不明

〇特定施設を作った(使っていた)事業者は分かっているが、調査やそれに伴う土壌改良等の対策を行うお金がない

〇「現在の土地所有者の先々代の頃、工場があったらしい」のように、過去の履歴が不明瞭

というような事態です。

 

公害対策基本法が公布・施行されたのが1967年(昭和42年)で、それ以前に関しては有害物質の取り扱いについて特に規制がありませんでした。どんな物質を使っていたのか分からないこともあるかもしれません。現行法では「土地所有者等(管理者又は占有者)が、指定調査機関に調査を行わせ、その結果を都道府県知事に報告すること」となっています。また汚染の除去等の指示をされた者の資力が低い場合には助成金の交付も行われています。

 

実際問題、現場では特定施設とそれに纏わる関係者がかなり高齢で記憶が定かでない場合や、お金がない、そして行方不明というケースがかなり多くなってきていますので、ケースバイケースで、行政と相談しながら丁寧に調査と対応を行っていく必要があります。

 

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借地上の建物を賃貸できるか

  • 2018.07.16 Monday
  • 13:09

ご相談は八王子市内の戸建てのオーナーからでした。

 

最近相続が発生して、この戸建てに住んでいた母が亡くなった。この戸建ては借地上に建っている。しかし自身は都心に住んでおり、子供の学校の都合もあるので、この戸建てに住む予定はない。なのでこの戸建てを賃貸に出したい。しかし友人に相談したところ、戸建てを貸すということは、土地をも貸すということになるのだから、土地の所有者の許可を得たり、承諾料のようなお礼が必要となるのではないだろうかと言われた。実際のところはどうだろうか。というご相談です。

 

原則として、借地上に建っている自己所有の建物を第三者に賃貸することは可能です。また土地の所有者の承諾等も必要ありません。

 

この点について判例(浦和地裁昭和58年1月18日)によると、建物の所有を目的とする土地賃貸借契約においては、借地人が自己の所有する建物を土地の賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃貸して使用させたとしても、それが借地の無断譲渡転貸だとはいえない(ただ、合理的な理由で借地上の建物を第三者に貸すことを禁じる特約がある場合は別ですがね)と述べています。

 

もう一つ、有名な判例として、少し古いのですが、大審院昭和8年12月11日の判例においては、土地賃借人が賃借地上に建設した建物を第三者に賃貸したとしても、賃借人は建物所有のため自ら土地を使用しているのであり、借地を第三者に転貸したとはいえないと述べています。

 

そもそも借地権というのは「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」です。つまり、実際に建物に住んでいる人が誰かではなく、誰が所有しているかがポイントであるということになります。

 

また、宅建試験のひっかけ問題ポイントともなりがちで、よく勘違いされる部分なのですが、土地のオーナーの承諾が必要になるのは、土地の賃借権自体を譲渡したり、(別の誰かが建物を建てるために)貸すという場合です(民法第612条)。したがって、自分の所有している建物を貸すという行為とは全く別の物だということです。ここを混同しないようにしなければなりません。

 

ところで建物を借りた人が建物を利用するためには、当然土地を利用することになります。例えば土地部分を通って建物に入るわけですし、自家用車を停めることもあるでしょう。また庭に花や木を植えることもあるかもしれません。これはどのように考えれば良いでしょうか。

 

この点についても判例は、建物の使用に付随して生じる土地の利用であるので、これをもって土地の無断使用を主張することはできないとしています。

 

しかしもちろん、自己所有の建物を土地の所有者の承諾なく賃貸できるからといって、土地の資産価値を減じる原因となるようなテナントに貸すと、今度は別の問題も生じてきますので念のため。権利には必ず義務が付随するのです。

 

 

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