新宿御苑で散歩

  • 2020.10.21 Wednesday
  • 12:31

九州からの出張で東京に来ていた数年前、新宿のホテルが定宿でした。

 

高層ホテルから見下ろす新宿の光に包まれた街の真ん中に、緑が深く静寂に包まれた広大な敷地があることに気づいていました。地元の友人曰く、そこが新宿御苑(しんじゅくぎょえん)とのことでした。

 

あれから5年が経ち、わたしも東京都民になりましたが、まだ新宿御苑に足を運んだことがありませんでした。

 

先日、新宿の物件を見に行った際に少し時間があったので、新宿御苑に立ち寄ってきました。

 

新宿御苑は東京都新宿区内藤町11にあります。「内藤町」という地名は、ここが「内藤家」の敷地であったことを現在に伝えています。

ことの起こりは1590年に、豊臣秀吉に命じられて徳川家康が江戸に入った時にさかのぼります。

 

徳川家康の家臣であった内藤清成は岡崎に産まれ、養子に出されたのち、小姓としてそのキャリアをスタートさせます。つまり徳川家康の雑用係ということです。時代劇で殿の後ろで刀をもって座っている青少年をご覧になったことがあるかもしれません。あれが小姓です。

 

その後、仕事に励んで立派な武将となり、上述1590年の徳川家康の江戸入りの際には、先陣を務めて江戸入りし、甲州街道と鎌倉街道の交差点近くに陣を構え櫓を組みました。同年9月に四谷から代々木にかけての約20万坪をもらい受け、その一部を内藤家の屋敷としました。最終的には立派に出世して大名となり、幕府では官僚の最高位である「老中」も務めました。

 

その内藤清成から続く内藤家の屋敷跡地がここ「内藤町」であり、ここ新宿御苑であるということになります。

 

その後、実はゴルフコースとして使われたり、東京都の街路樹となる枝や種子を育てるための庭園として使われたりもしたようです。

 

実際に訪れてみると、その歴史を感じることができます。

見事な日本庭園があったかと思えば、バラ園があり、かと思えば皇室の庭であることを思い起こさせるように整然と立ち並ぶ木々があります。また庭園から外を見ると「新宿」つまりそこが宿場町であったという歴史を感じる街並みがそこにあります。

個人的には、都心の公園、池、そしてスターバックスコーヒーという組み合わせが、福岡のセントラルパークこと大濠公園(おおほりこうえん)みたいだなと、故郷を思い出すきっかけとなりました。大濠公園もなかなか面白い歴史があるのですが、それはまたの機会に書きます。

新宿御苑は入場料が500円(高校生以上の学生は400円)です。しかし、通は年間パスポート(大人2,000円、高校生以上の学生1,000円)を取得して、好きなだけ通うということなので、私も年間パスポートを取得しようと思っています。

 

とても素敵な場所です。

 

 

 

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大家さんが覚えておくべき賃貸契約の連帯保証人の保証債務の元本確定

  • 2020.10.16 Friday
  • 11:52

所有する不動産を賃貸する際には、連帯保証人をつけていただくことがあります。

 

改正民法ではこの場合、連帯保証人が負う可能性のある債務の限度額として「極度額(きょくどがく)」を設定するよう求めています。極度額の設定のない連帯保証契約は無効となります。

 

極度額とその請求について、大家として賃貸経営を行う方が必ず覚えておくべきことは以下の2つです

1.極度額が設定された場合に保証人に請求できる金額の範囲

2.連帯保証契約の元本確定

 

1.極度額が設定された場合に保証人に請求できる金額の範囲

例えば、極度額として100万円と設定したのであれば、賃借人の債務が200万円であっても、連帯保証人に請求できる金額は100万円が最高となります。また仮に遅延損害金として年14.6%が定められていたとして、その遅延損害金を含めると極度額100万円を超えるとしても、やはり100万円までしか請求できないということになります。

 

さらに、賃貸借契約期間中に家賃の滞納があり、連帯保証人がそれを肩代わりした場合、肩代わりした額を控除した額が極度額になります。例えば、100万円の極度額が設定されていて、賃借人が10万円の家賃を滞納し、連帯保証人が10万円を肩代わりして大家に支払ったというようなケースです。その後再び賃借人が家賃を滞納したとして、この連帯保証人に請求できる金額は最大で90万円まで(極度額100万円−以前肩代わりした10万円=90万円)ということになります。

 

2.連帯保証契約の元本確定

連帯保証契約の元本確定とは、ある一定の事由が生じた時には、その時点で、保証する債務の金額を確定させていしまいましょうというルールです。

 

例えば家賃10万円の一室を賃貸し、極度額を100万円とする連帯保証契約を結んでいたとします。賃借人が家賃を滞納し、保証すべき債務が30万円ある状態で、この一定の事由が生じた時に、連帯保証人に請求できる金額は30万円として確定するということです。

 

ではこの一定の事由とは一体どのような状況でしょうか。改正民法では次のように定められています。

(1)保証人の債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき

(2)保証人が破産手続開始の決定を受けたとき

(3)借主又は保証人が死亡したとき

 

この内、(1)(2)に関しては、つまり保証人自体が経済的に困窮するようになってお金が払えないので、他人である賃借人の支払うべき家賃どころではないことがほとんどです。したがってここではスルーします。

 

実務でありがちなのは(3)ではないでしょうか。

 

「借主が死亡した時に」「元本が確定」ですから、借主が死亡した時点で滞納がないのであれば、あとは借主が死亡する前、つまり生前に汚したり壊したりして負っていた原状回復の義務のみが、極度額の範囲内で保証人が負うべき債務となり確定します。

 

一般論では借主(賃借人)が病気で亡くなった場合、賃貸借契約は相続人が引き継ぐことになります。大家は賃借人の相続人を探して賃貸借契約を解除してもらい、部屋を明け渡してもらうことになります。その間にも家賃は発生しているでしょうから、その分の請求は相続人に対して行っていくことになるでしょう。相続人が相続放棄した場合、これは請求できる債権ではなくなりますね。

 

では連帯保証人にこの期間の家賃を請求することはできるでしょうか?いいえ、「借主が死亡した時に元本が確定」していますから、賃借人が死亡した後に発生した家賃については、連帯保証人には請求できないのです。

 

さて、借主(賃借人)が室内で自殺した場合はどうでしょうか。具体的には自殺行為で室内が汚損・破損したり、心理的瑕疵により家賃を下げざるを得なくなってしまったりしてしまったようなケースです。これらの損害は借主の生前の行為によって発生し、その後借主が死亡したという結果を招いたという順序関係を考えて、保証人が保証すべき債務に含まれると考えられています。もちろん保証人が保証すべき債務は極度額の範囲内でという大前提に立つことを忘れてはなりません。

 

また連帯保証人が死亡するというケースも当然あり得ることです。賃貸借の契約期間中に連帯保証人が亡くなった場合、上記(3)の規定の通り、その時点で元本が確定します。これはつまり、連帯保証人が亡くなった後に、賃借人が家賃を滞納したとしても、この滞納分について連帯保証人の相続人に請求することはできないということを意味しています。これはとても大切なことなので、よく覚えておかなければなりません。

 

連帯保証人が死亡した場合には、無保証の賃貸借契約が残るということになりますから、実務においては、保証人が死亡した時や、元本確定事由が生じた際には、借主は新たな保証人をみつけなければならない旨の条項を賃貸借契約で合意しておく必要があります。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414

 

 

 

 

 

 

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コロナ禍での九州旅行は都内で

  • 2020.09.21 Monday
  • 11:13

 

旅行サイト「TRiP EDiTOR」さんに、都内で楽しめる九州旅行「俺たちが日本一ばい。地元民がおすすめする九州『アンテナショップ』」が掲載されました。

 

アンテナショップ運営各位、編集部各位、写真撮影スタッフに心から感謝いたします。

 

九州から東京へ移動して、改めて自身のルーツが九州にあることを誇りに思いますし、また東京での新たな出会いのありがたみを感じています。

 

コロナ禍にあって、なかなか九州に帰って家族や友人と会うことすら難しい状況ではありますが、アンテナショップで手に入れた九州のおいしいものを食べて、オンラインで元気な顔を拝見して、再び会える日を楽しみにしているところです。

 

 

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近所の空き家が放置されて迷惑な時にできること

  • 2020.01.20 Monday
  • 14:25

古くなった空き家を解体して売りに出すという作業は、一日のタスクの後順位に回されることが多いものです。

特に、解体するためには費用がかかることから、二の足を踏まれる方が多いのも事実です。

また市場に出しても売れ難いことが分かっている物件ならなおさら、今の自分の財布からお金を出して処分費用を負担するということにネガティブなイメージを持たれる方も多いことでしょう。

 

しかし、空き家を空き家のまま放置することは決して問題解決にはなりません。また「今」自分のお財布からお金が出て行っていないように見えても、必ず「将来」利息付きで支払うことになります。

 

それは税金という形かもしれませんし、民法717条に規定される「所有者責任」を追求されるという形かもしれません。

厳しい言い方になりますが、近隣には大変な迷惑をかけていることを自覚しなければなりません。

 

さて、放置すれば著しく危険・衛生上有害となる恐れがあり、また景観を損なっている等の状態にある不動産は、市町村から特定空き家としての指定を受けることがあります。平成27年度には2,890件だったケースが平成30年度には4,910件と大幅に増加しています。詳細「空き家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」(国土交通省PDF)

 

それでは一体、特定空き家等に指定された場合、どのようなことが起こるのでしょうか。

 

まず市町村は、特定空き家の持ち主に助言・指導を行います。そしてそれでも改善されない場合には「勧告」が行われます。勧告が行われると、翌年分の固定資産税・都市計画税が、課税標準の特定の対象から外されます。これにより、最大で税額が約4.2倍になります。

 

それでも放置していると、命令が行われます。命令が行われれると罰則金50万円を払わなければなりません。

 

それでも放置していると、行政代執行が行われ、行政により強制的に空き家が解体され、その費用が請求されます。

 

ここまで、空き家の持ち主についてどのようなことが為されるのかを見てきましたが、では逆に空き家による被害を受けている側にできることはないでしょうか。特に風の強い日や空気が乾燥した日は恐ろしいですし、ゴミ捨て場になっていたり落書きがされて景観を乱し自分不動産の資産価値を下げていたり、犯罪の拠点となったりといった迷惑を被っている私たちの側にできることはないでしょうか。

 

一つは、地域の信頼できる宅建業者に調査と対応をお願いすること、もう一つは行政への通報です。

法律が施行されても空き家等の処分が一向に進まないのは、地域の和を重んじる日本人の特性が関係しているのではないかと思います。特にその空き家の持ち主が知り合いだったり知り合いの親戚だったりすると「なんとかしてくれ」直接言うのが憚られることもあるでしょう。

 

そのような場合には、地域の信頼できる宅建業者に事情を話し、調査と対応をお願いすると良いでしょう。おそらく放置空き家になるからにはなんらかの(経済的な)事情があることでしょうから、その辺りを踏まえて現実的な提案を所有者に対してすることで、なんとか問題の解決を図ることでしょう。仲介に長けた宅建業者は第三者的な立ち位置で動きますし、また法律を駆使して動きますので、和を乱す可能性も低くなります。結果、これが迅速に問題を解決する方法であることは間違いありません。ただ、慈善事業ではありませんので、仕事にならなければ100%で動いてもらうことは難しいかもしれません。

 

行政の動きを期待するのであれば、必ず通報を行うという過程を経なければなりません。行政の特性上、自ら動いて課題を解決するという仕事は期待できず、あくまでも市民の通報があったから動かなければならないという形にしてあげなければならないからです。ですから「市役所が何とかしてくれれば良いのに」とひたすら待っていても何も起こりません。ただし、特定空き家の指定をするにしても、「猶予期間を設けて云々〜」というような手順が設けられているので、時間はかかります。

 

いずれにしても、放置空き家は社会の迷惑であることを認識し、なるべく早く先手を打っておくことが全ての人にとって最良のこととなります。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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所有者の分からない不動産をどうするか

  • 2019.11.18 Monday
  • 15:01

私が北九州市から東京都へ来たとき、その人の多さに驚きました。噂に聞いてはいましたが、想像以上でした。

地方では「東京は人が多い」と聞くと、想像するのは近所にショッピングモールがオープンした時にまっすぐ歩けないよねというイメージだったり、駅に有名人が来ているらしいけど人垣で見えないよねというレベルのイメージだったりでした。

 

しかし東京の「人の多さ」はそういったことではなく、普通に道を歩く人や自転車、車が多く、またそういった人や車の挙動が予想できないものであることが多いという現実的なものです。あるいは地震や台風等で避難を余儀なくされた時に、避難所が満員で避難できないというのは、まさに地方では想像できない「人の多さ」です。

 

それではさぞかし東京の不動産はよく利活用されているのだろうと思いがちですが、実際はイメージと大きく異なります。

 

東京の街を歩くと分かりますが、やはり放置土地、放置空き家は数多く存在します。体感ですが、人口の比率で考えると、放置された不動産の割合はそれほど変わらないのではないかと思います。それが千代田区や新宿区といった都心中の都心でも存在しているのですから、それが全国的に、特に地方と言われる場所でどうなのかは推して知るべきといったところでしょう。

 

平成28年度に行われた地籍調査では、不動産登記上の所有者不明土地は約20.1%でした。その面積は私の故郷である九州の面積である367万haを超える約410万haです。そしてこのまま放置された場合、20年後の2040年には、その土地の面積は北海道の面積に匹敵する約720万haになるという試算があります。

 

規模的に大きすぎてピンとこないかもしれませんが、皆様のご近所にも、長年放置されて雑草が伸び放題、建物は朽ち放題という物件がいくつかあるのではないでしょうか。そして、台風の時にその物件の瓦が飛んできたり、虫が異常発生したり、異臭がするといったような問題を目の当たりにしたことがあるかもしれません。

 

さて、以前、当ブログでも色々と空き家対策を真剣に考えてみたことがありました(「空き家対策を真剣に考えてみる」)。

 

政府は平成30年11月15日に、「所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法」を一部施行、令和元年6月1日に全面施行しました。この法律は地域のための事業に所有者不明土地を活用することができるというようになるものです。地域の事業(以下「地域福利増進事業」)とは例えば、買い物が不便な地域なので日用品の買い物ができる場所を作るといった事業や、町おこしのイベントを行う広場を作る、あるいは防災のための施設を作るといった、広く公に役立つ事業のことです。したがって、民間企業や自治体、NPOや町内会といった単位で利用することができる法律になります。

 

ただし利用するには、そもそも建物がない空き地(物置や小屋で床面積が20平米未満であれば建物があっても構わない)であることが必要です。そして例えば朽ちた家があるような場合であれば「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて市町村が危険な空き家を除去して空き地にするという過程を経ていなければなりません。

 

利用を希望する人(事業者等含む、以下「希望者」)が実際に活用するためには、

 

(1)まず希望者自身で登記簿謄本を調べ、所有者を探します。それでも不明な場合は地域福利増進事業の準備として市町村長に対し、土地所有者に関する情報の提供を求めることができます。住民票や固定資産課税台帳の情報等のことです。

(2)都道府県知事に対する申請を行います。

(3)申請があった場合、都道府県知事が事実関係を確認した上で適切と認めた場合に公告を行い6か月の間縦覧に供します。

(4)その間に関係者の反対がなければ、都道府県知事が保証金額と使用期間(10年以内)の裁定をくだします。

(5)希望者は保証金を供託して使用権を取得します。供託額はおおよそその土地の賃料相当額となるようです。

(6)使用期間が経過したのち、事業を継続したければもう一度上記(1)〜(5)の手続きを踏んでいくことになります。事業を終了する場合は更地に戻して返還、または期間中に本来の所有者が判明してその全員が同意すればそのまま引渡しということになります。

 

手続きをざっと書くと上記のようになります。慣れないことも多いでしょうし、比較的新しい法律ですので現場では役所の担当者も勉強しながらといったこともあるようです。まずは利用しようと思っている不動産が所在する市区町村に相談されることをオススメいたします。

 

また、令和元年度5月17日に、表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律(令和元年法律第十五号)が成立しています。令和元年5月24日の公布から1年半以内に施行されることになっています。つまり令和2年11月24日までのいずれかの日に施行されるということです。表題部所有者不明土地とは、謄本上に氏名だけが存在していたり住所の一部だけが記載されていたりというような状況で持ち主等が不明になっているような土地のことです。不動産の現場ではわりと頻繁にみかけます。

 

この法律の十九条を読んでみると

「裁判所は、所有者等特定不能土地について、必要があると認めるときは、利害関係人の申立てにより、その申立てに係る所有者等特定不能土地を対象として、特定不能土地等管理者による管理を命ずる処分をすることができる。」

と書いてあります。

 

活用したいと思っている不動産がこの所有者特定不能土地に該当する場合、登記官が探索に必要な権限を行使して調査を行い、登記簿に反映させることができるようになりました。無事に所有者が判明した場合には、正規の所有者が保存登記を行い、一般的な不動産の案件として取引対象になります。…が、たぶん稀なのではないかと個人的に思っています。

 

大抵の場合、所有者の特定ができないことが予想されます。この場合、利害関係人の申し立てがあれば、裁判所の選任する管理者による管理ができるようになります。例えば生い茂る草木等の清掃等はこの管理者が行うことになります。また裁判所の許可があれば処分することができるようになりました。裁判所が許可をし、代金を本来の所有者のために供託するという手続きが取られることになります。

 

少しずつ不動産の利活用に関しての法律が整備されつつあります。しかし、現場から何よりも願うのは、せっかくご縁あった不動産は是非とも大切に扱っていただきたいということです。私ども不動産を生業とする者にとっては、不動産は唯一無二の存在で我が子のようなものです。色々な長所短所があるのは常でありますが、ご縁があったのであれば是非大切に管理し、最大限に有効活用する。そしてそれが難しい状況になるのであれば、売却を行い、次の奉公先を見つけてあげる。このような愛情をもって不動産を扱っていただきたいと切に願うのです。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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