借地・借家の立ち退き料とは〜その5〜住居として借りている側の事情〜

  • 2018.08.15 Wednesday
  • 11:36

これまで土地や建物を貸している側の事情から立ち退き料と正当事由についてみてきましたが、一方、借りている側の事情が立ち退きや立ち退き料に影響を及ぼす場合はないのでしょうか。

 

例えば住居として建物を借りていますよというような場合です。

 

まず原則として、実際に生活の本拠として建物を借りていることから、当然賃借人の必要性が強いと認められ、立ち退き料の支払いが行われるとしても、それをもって正当事由が補完されるとは認められない可能性が高くなります。

 

とはいえ、契約当初は住居として借りていた建物も、家族構成の変化によって現在は物置になっているのならばどうでしょうか。あるいは、賃借人に相続が発生して他に不動産を所有するようになっているとしたらどうでしょうか。あるいは賃借人がビジネスに成功して他に不動産を購入できるくらいの財力と信用ができたとしたらどうでしょうか。このような場合には賃借人側の必要性は低くなってきます。

 

仮に、例えば「今は物置にしているけど、また将来、住居として住もうと思っている」というような考えであったとしても、今現在の必要性としては低いわけですから、貸主(オーナー)側の今この瞬間の必要性に対して弱くなるのは仕方のないことです。

 

また昨今の社会問題ともなっている空き家の増加は、当然不動産の供給が(総数としては)過剰であることの証拠でもあるので、賃借人が代替不動産を探すことは難しいことではないと判断されるケースが増えています。したがって賃借人側の必要性としては、上述のような賃借人の財力や信用、移動の難しい年老いた両親と同居している、学校に通う子供たちがいるといったような賃借人の家族の事情、実際に賃貸借に供されている期間、というような具体的な内容を材料として総合的に判断されることが多くなります。

 

あくまでも「総合的に判断」されるので、「実際に賃貸借に供されている期間が何年以上ならOK」というようなことではありません。

 

例えば、現在の賃借人は親の代からその場所に長年住んでいるというような事情があると、町内での活動等を通して人間関係もできているでしょうし、その地域への貢献もあることでしょう。当然生活の本拠として引き続き住み続ける必要性が強くなってきます。このような場合には、いくら空き家が多い時代となってきたとはいっても「同一地域」に「同条件の代替建物」を探すということが難しいと判断されることが多く、賃借人側が保護されることが多くなります。

 

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
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「借地・借家の立ち退き料とは〜その4〜その他の貸し手の事情は正当事由になるか」

 

借地・借家の立ち退き料とは〜その4〜その他の貸し手の事情は正当事由になるか

  • 2018.08.09 Thursday
  • 18:36

前回は貸し手自身やその家族の居住の必要性が、借地・借家の立ち退きをお願いできる正当事由になるかを検討しました。

 

しかし、貸し手(≒オーナー。以下同じ)が、賃貸借関係を解消したいと思う瞬間は、自身や家族の居住の必要性だけに限りません。そのような場合にも正当事由が認められるケースはあるのでしょうか。今日はこの点を考察してみましょう。

 

1.オーナーやオーナーの家族が収益を最大化するためにその不動産を使用する必要がある場合

不動産の現場でありがちなのはやはり、賃貸中の物件を建て直し、収益を最大化しようとするケースです。

 

例えば、現在4LDKの一戸建てを貸家にして家賃を月額12万円もらっているが、最近近くに工場ができて、単身世帯が増えてきたので、1LDKを4部屋のアパートを建てれば7万円×4部屋=28万円の月額賃料になるという計算が成り立つ場合です。オーナーとしては、どうにかして現在の一戸建ての賃借人に立ち退いてもらいたいと考えるかもしれません。

 

このような場合、オーナー側のその土地の使用の必要性の程度は、かなり低いと判断されます。というのも、借りている側にとっては生活の本拠となっており、オーナーの利益のために、借りている側の生活に大きな影響を及ぼすのは公平ではないと司法は判断することが多いからです。したがって例えば貸家の契約で、当該貸家建物が老朽化していて倒壊の危険があるというような事情があるのでなければ、たとえ立ち退き料を提供しても正当事由を補完しているとは認められないことがほとんどです。

 

では、この「老朽化していて倒壊の危険がある」かどうかは、一体どのように判断されるのでしょうか。

もちろん、不動産は一つとして同じものはないので、ケースバイケースでその危険性が判断されることとなるのは大前提です。しかし例えば、建築基準法第10条には、建築物等について「損傷、腐食、その他劣化が進み、放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となる場合、特定行政庁は必要な勧告をする」と述べており、同2項、3項においては「必要な命令をする」旨述べています。

 

もしかすると、街で放置されたような空き家に、特定行政庁(市町村等)からの「この建物は危ないから、所有者や管理者はなんとかしなさい」という趣旨の勧告や命令が書かれた張り紙がされているのを見たことがあるかもしれません。

 

実際にこれらの勧告等を受けている際には、立ち退き料の支払いにより正当事由が補完されていると認められるケースが多くなっているようです。

 

2.オーナーが営業(商売)のために、不動産を使用する必要がある場合

賃貸している建物をそのまま店舗や倉庫として、あるいはその建物を取り壊して店舗を新築し、そこで商売をしようとする場合にも、オーナーには不動産自己使用の必要が認められます。オーナーがその場所で商売することに差し迫った必要性がある場合には、正当事由が強くなりがちです。とはいえ、当然賃借人側も生活の拠点としていたり、商売を行っていたりするわけですから、当然にその事情も鑑みる必要があります。賃借人側の営業の規模、どれほどの売り上げをそこで上げているのか、また同じような条件の他の物件(代替物件)をみつけることができるかどうかという必要性の程度が判断の重要な要素となります。

 

しかし現実問題「その場所で商売する差し迫った必要性」というのはなかなかレアケースですし、オーナー側が単に事業拡張のために賃借人に立ち退きを求めるとなると、司法の場における決着では、立ち退き料を支払っても正当事由が補完されていると判断されるのは難しくなるようです。

 

3.とにかく不動産を売って現金化することを急がれる場合

例えば相続が発生して、相続税の支払いは相続があったことを知った日の翌日から10か月以内という期限がありますので、それを支払うため急いで不動産を現金化しなければならないというようなことがあります。ところが、不動産が借地人がいる、借家人がいるとなると、収益評価がされることになり、今不動産が稼いでいる賃料を基準として買手は物件を評価します。例えば更地なら100万円/坪で売れる土地なのに、借地権が設定されて賃借されているので30万円/坪でしか売れないということは一般的なことです。

 

そのため、高く売るためには賃借人との契約を解除しなければならないというようなケースもあります。

 

しかしこの場合でも、オーナー側に他に処分すべき財産がないとか、収益物件として買手を探すことは非常に困難であるというような事情があるのでなければ、オーナー側の立場は非常に弱くなり、立ち退き料をもって正当事由を補完するのは困難となってきますので注意が必要です。したがってこのようなケースではたいていの場合、収益物件を買い取ることのできる、免許を受けた宅建業者に買取を依頼される方が多いようです。

 

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JUGEMテーマ:アパート経営・賃貸経営

不動産(建物)を長持ちさせる湿度とは

  • 2018.08.08 Wednesday
  • 14:34

昔から人間は自分の住処を身近な自然に手に入るもので作ってきました。

もちろん現代に生きる私たちも、土や石、木を材料とした家に住んでいます。

 

さて、日本は(最近特に)高温多湿な気候です。また梅雨という季節を迎える国でもあります。

したがって空気中の湿度が私たち人だけでなく、建物にも影響を大きな影響を及ぼします。

 

最近では、湿度が建物に与える様々な悪影響を「湿害」という言葉で表すケースが増えてきました。

 

建物には例えば、床や柱、戸といった見える部分だけではなく、床下の束、屋根裏の梁など、色々な部分で木材が使われています。

これらの木材が湿度を含み過ぎると、木材腐朽菌が繁殖してしまい、耐久性が落ちていきます。木材腐朽菌の付着自体は何か特別な現象ではなく、炭水化物やでんぷんを栄養源とするカビの胞子が付着し、そこに木材腐朽菌が増殖して最終的にバクテリアが分解していく現象です。この木材腐朽菌の繁殖が活発になるのが、高温多湿というまさに現代日本の自然環境です。

 

そんな中、不動産を長持ちさせる目安として、建築物環境衛生管理基準が役に立ちます。

 

厚生労働省は、特定建築物(一定規模以上の店舗や事務所、旅館等)の所有者や占有者等が、その建物を建築物環境衛生管理基準により定められた一定の状態を保つように維持管理しなければならないと定めていますが、特定建築物に該当しなくても、多数の者が利用する建物はこの基準を保つよう努力しなければならないと定めています。

 

それによると、保つべき湿度は40%〜70%となっており、温度は17℃〜28℃となっています。

 

字で読むと「なるほど普通」なのですが、この条件を維持するのは意外と難しいものです。

 

例えば、今の時期(8月)ですと、まず気温が基準を超えます。ちなみに私の木造戸建ての家では外気温が35℃を超えると、エアコンをつけていない二階の室温は45℃〜50℃になっています。高温にさらされて、窓枠の木の部分がパリパリになって、木がもろくなっているのが目に見えて分かります。またRCの家は最上階では特に、コンクリートが熱を保つことからエアコンの温度をかなり低く設定しても室温が30℃より下がらないという状況になったりもします。

 

さらに雨が降ると湿度が70%を軽く超えます(木造・RCに関わらず)のでエアコンのドライ運転(除湿)を行う必要が出てきます。押入れや襖・障子などが水分を含んで開閉に障害が出たりします。当然床材や柱等にも良くありません。

 

また冬の時期になると、今度は湿度が極端に少なくなり30%に突入しますので、乾燥し過ぎて、耐久性が低くなります。したがって加湿器で湿度を高くしなければなりません。

 

この夏は、異常ともいえる暑さと湿度に私たち自身の体が悲鳴をあげていますが、同じく不動産も悲鳴をあげています。今日の私たちの身体的健康と大切な不動産の健康を保ち長生きさせるためにも、適切にエアコンを活用していくと共に、明日なるべく住みやすい環境となるように建築物や道路等の工作物も工夫が求められているようです。

 

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借地・借家の立ち退き料とは〜その3〜自分や家族の居住の必要性は正当事由になるか

  • 2018.08.06 Monday
  • 17:02

 

借地・借家の立ち退き料とは〜その1〜はこちら

借地・借家の立ち退き料とは〜その2〜はこちら

 

さて、借地・借家の契約において、この契約を解除し、自分がいつでも不動産を使用収益したり、より有利な条件で処分できるようにしたりするためには、多くの場合正当事由が必要となりますし、正当事由が弱い場合や、強い正当事由があっても時間的に急ぐ場合には、正当事由を補完する立ち退き料をやり取りするのが一般的です。

 

ところでこのキーワードたる「正当事由」とは一体何を指すのでしょうか。何をもって「正当」と認められるのでしょうか。

 

実は、この正当事由には、これだからOK、これでないからNGというような明確な基準はありません。賃貸借契約の内容(契約期間、賃料、敷金や礼金権利金等の状況)や家族の事情等によって正当事由に当たるかどうかは異なります。現実的な話、担当する裁判官によっても異なる可能性があるものです。

 

一般的には、次のような事情が、正当事由にとなりうるものです。

 

1.オーナー(地主・家主)が、自身の住居として使用する必要がある場合

「自分自身が住むところを失ってしまい(そう)で、土地や建物を他人に貸している場合ではないなら仕方ないよね」そういう判断です。例えばオーナーは自分の所有している家を他人に貸し、自分自身は別の家を借りていることがあるかもしれません。ところがもちろん借りているものですから、借りているほうの家の家主から立ち退きを求められる可能性はあります。

 

あるいは、転勤することになり、今まで住んでいた家を貸していたが、再び転勤があり、戻ることになったというパターンもあるでしょう。少し特殊な例ですが、福岡時代にクライアントのスポーツ選手が他のチームに移籍することになり、それまで住んでいた家を貸しに出したのですが、また戻ってくることになり、その家ほどセキュリティー面や職場までの距離等で良い環境の家がなかったことから、仕方なく現在の賃借人に退去をお願いしたということもありました。

 

またわりと最近の話ですが、現在の家が不運にも震災や土砂災害等の被害に遭って居住不可能となり、賃貸に出していた家の退去をお願いするといったこともありました。このような場合はまさにオーナーが自身の住居として使用する必要がある場合となり、「正当事由」となる可能性があります。あくまでも可能性です。

 

なぜなら、これはオーナー側の都合であり、賃借人にもそこを住居として使用する必要性があるからです。もしかするとオーナーよりもその必要性は強いかもしれません。

 

例えばオーナーは土地や建物を他に所有しているかもしれず、賃借人はそもそも不動産というものを所有していないかもしれません。またオーナーは他に同程度の不動産を買ったり借りたりして住む財力があるかもしれませんが、賃借人にはないかもしれません。オーナーはある程度自由の利く家族構成かもしれませんが、賃借人には近くの病院に通わなければいけない年老いた両親と学校に通う幼い子供がいるかもしれません。こういった様々な細かい事情をみて裁判所は正当事由かどうかを判断しますので、あくまでも「可能性」ということになるわけです。

 

2.オーナーの家族や近親者の住居として使用する必要がある場合

例えば、アパートを建てていてそれを貸していたが、古くなってきたし管理も面倒くさい。そこへきて息子が嫁候補の彼女を連れてきた。この際、古くなったアパートを取り壊して、息子夫婦(となるはず)の家を建ててやれば、自分の老後もある程度安心なのではないだろうかというような話です。

 

もちろん正当事由が認められる可能性はあります。ただし少なくとも結婚が具体化し、息子も実家で同居しておらず、あるいはこのまま順調に結婚しても同居は困難を極めるというような事情があるならばです。そうでなければ「息子が結婚するから家が必要?一緒に住めばどうですか?息子夫妻の住むところも確保でき、現在の賃借人の家を確保できる、あなたも老後の面倒をみてもらえる。win-win-winではないでしょうか」と裁判所は判断するわけです。

 

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「借地・借家の立ち退き料とは〜その1」

「借地・借家の立ち退き料とは〜その2」

 

 

 

不動産の税金が上がった!土地の価値が上がったの?

  • 2018.08.03 Friday
  • 16:17
八王子市、町田市といった多摩地区を中心に不動産投資を行っているクライアントが「最近、毎年々々固定資産税が上がっちゃってさ〜」と仰っていました。
約1,500室を所有し賃貸するクライアントで、さらに(仕方なく)物件が増えていきますので、単純に物件の増加に伴い固定資産税等の支払いが増えているのかと思ったら、どうやらそうではないようです。所有しているそれぞれの物件の固定資産税の支払い金額が毎年増えているようです。これは土地の価値が上がっているということなのでしょうか。
実は、固定資産税の支払い金額が増減する要因は2つしかありません。
1.税率が変化した
2.課税標準額が変化した
このいずれかとなります。固定資産税は各市町村(特別区においては都)が条例により賦課する税金で、標準の税率は1.4%となっています。しかし容易に上がるものではありません。よってほとんどの場合、固定資産税の支払い金額が増減するのは課税標準額が変化したからということになります。
今年、つまり平成30年度は固定資産税評価額の評価替えの年となります。評価替えは3年に一度しか行われません。今年の評価替えに当たっては、平成29年1月1日を価格時点とする地価公示価格を基準とし、おおよそその70%の金額が固定資産税課税標準額となります。平成31年度そして平成32年度は今年決定した価格が据え置かれるということになるわけです。また、新築や増改築等があった家屋や分筆・合筆のあった土地などは、新たに評価が行われ、新しい価格が決定することになっています。
3年に一度しか行われない固定資産税の評価替えと、ほぼ動くことのない税率。ではなぜ「毎年」固定資産税が増加していくという現象が起こってしまうのでしょうか。秘密は「負担調整措置」にあります。
負担調整措置とは、土地の価格が跳ね上がると同時に単純に土地の価格に合わせて税金を賦課すると、給料は上がらないのに家賃が急激に増加したり、食料品や医薬品といった生活必需品も含めたすべてのモノやサービスの価格が急激に増加するといった現象が起こって、経済全体に悪影響を及ぼしてしまうので、税金自体はなるべく緩やかに上昇するようにしましょうねという目的で、各市町村(又は都、以下同じ)が固定資産税の課税標準を調整する措置のことをいいます。
では現在、クライアントに係る負担調整措置はどのステージにいるかというと、過去に上がってきた地価の上昇分を少しずつ吸収して、本来の評価額に近づけていくというステージです。
例えば、平成28年度に負担水準(平成29年度課税標準価額÷本則課税標準額×100)が80%だったとすれば、平成29年度は評価額が変わらなくても課税標準額が、評価額×5%分上昇することになります。つまり税額もその分だけ上昇するということになります。そしてこの負担水準が100%となるまで措置が続けられる(その間にまた地価の急上昇があれば、税額が緩やかに上昇するように調整)ことになります。
したがって、毎年々々固定資産税が上がっているという現象は、この負担調整措置により本来の土地の価値に対する課税が行われるように調整されていることに起因しています。
とはいえ、やはり税負担の増加(減少)は利回りに影響を及ぼします。それはつまり不動産投資においてインカムゲインを狙う時期である場合には見過ごせない要素となります。そしてもっと重要なことは、税負担の増減が不動産の最有効使用の変化に大きな影響を与えるということです。それはつまり投資戦略の出口を想定しなおさなければならないということでもあります。
よって、単に固定資産税が減ったら「ラッキー」、逆に増えたら「ガッカリ」といった単純な発想ではなく、トレンドの変化を告げる重要なシグナルとして活用していくことが大切です。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
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