2020年4月から不動産の「隠れた瑕疵」はなくなります(民法改正)

  • 2019.03.22 Friday
  • 12:10

「ママさん、悪いね、ツケといて」

 

飲食店での代金支払いの時効は1年であるというのは有名な話(?)ですが、2020年4月より施行される改正民法により、この時効は5年になるということが話題になりました。そしてママさんは「請求できる権利がまだあると知った時点から5年」請求することができるので「アレはもう時効だよね」が通用し難くなるのです。

 

さて、120年ぶりの民法改正、不動産の現場にも変化をもたらします。

 

特に大きな変化が表題の「瑕疵(かし)」の部分です。

 

不動産を売り買いしたことのある方や、宅建士の勉強をしたことがある方なら一度は目にしたことのあるはずの文言

 

・不動産に隠れた瑕疵がある場合には、それを知ってから一年以内に損害賠償を請求すること(で権利の保全)ができます

・その瑕疵のせいで売買の目的が達成できない場合には契約を解除できます

・その瑕疵について売主に責任があろうがあるまいが関係ありません

 

と、大まかにいうとこのような内容の法律でした。

 

例えば中古住宅を買ったところ、買主さんが内見した時には気づかなかった雨漏りがありました。売主さん自身も雨漏りに気が付いてなかったというような場合です。旧民法ではこの隠れた瑕疵について売主さん自身が知らなくても責任を負う必要があったわけです。それが「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」です。

 

そして一般的な不動産売買契約では、不動産は「現状有姿(げんじょうゆうし)とし、売主は瑕疵担保責任を負わない」というような特約が付いて契約が結ばれていることがほとんどかと思います。また宅建業者から不動産を買う場合には「瑕疵担保責任を追及できるのは引渡しから2年間とする」という特約が付いているケースが一般的です。

 

しかし現場では、どこまでが瑕疵でどこからが瑕疵でないのかという点が問題となっていました。

 

「知っていた」「いや知らなかった」「知っていたけどその程度のことが本当に瑕疵?」というような点です。

 

そこで今回の民法改正では、この「隠れた瑕疵」が「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」に変わることになりました。

 

つまり知っていたかどうかや瑕疵なのかそうでないのかではなく、契約の内容に合っているかどうかで判断されることになるということです。従って売主側は「瑕疵担保責任」ではなく、契約内容に対しての「不適合責任」に変わります。これに伴い、

 

・不動産に隠れた瑕疵がある場合には、それを知ってから一年以内に損害賠償を請求すること(で権利の保全)ができます

改正後;契約内容に適合しないことを知ってから一年以内にその事実を通知すること(で権利の保全)ができます

 

・その瑕疵のせいで売買の目的が達成できない場合には契約を解除できます

改正後;軽微な不適合の場合は契約は解除できませんが、契約の目的が達成できない場合には催告により契約を解除できます

 

・その瑕疵について売主に責任があろうがあるまいが関係ありません

改正後;売主に責めに帰すべき事情が必要です

 

というように変わります。

 

これに加えて、契約通りの内容で実行できそうであれば「契約通りの内容で実行してくれない?」という追完請求権、「今さら契約通りの内容で実行することは難しいかもしれないけど、せめて代金は勉強してくれない?」と請求できる「代金減額請求権」という選択肢が増えることになりました。より実際に適合した解決策が加わることになったわけです。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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併せて読みたい記事;

「土地の売り買いの際に土壌汚染調査が必要な場合とは」

「過去に小火(ぼや)があった建物は瑕疵のある物件になるか」

 

 

こういうので良いんだよを求めて〜その1〜

  • 2019.03.04 Monday
  • 17:45

先人たちの努力のおかげで我々現代人は、勤勉に働いていればほとんどの場合飢えることなく生きていくことができるようになりました。それどころか、先人たちでさえきっと想像できなかったような豊かさを享受することができるようになりました。

 

「お腹いっぱい食べたい」という豊かさは「美味しいものを食べたい」という豊かさを生み、「美味しいものを食べたい」という豊かさは「人とは違うちょっと変わったものを食べたい」という豊かさを生みました。ほんの20年〜30年ほど前では和食屋さん、洋食屋さん、中華料理屋さんといったジャンル分けができましたが、それぞれがさらに分岐して、今や街に出れば、和・洋・中といった大雑把なジャンル分けでは済まされません。私の好きな”ゆるゆるローカル”インドカレーやペルー料理、シュラスコといったような、世界各地の料理が楽しめます。また聞いたことのないような食材や調理法等も増えてきました。

 

それだけではありません。例えば私の故郷の福岡ではラーメンは500円以下の食べ物でしたが、同じく福岡出身のラーメン屋さんが展開する東京のラーメン屋さんでは5,000円(のコース)です。誰がそんな未来を想像できたでしょうか。

 

つまり選ぶことができる横の幅(種類)と縦の幅(金額)がとても広がっているのです。

 

「九州の食いしんBOY」改め「八王子の食いしんBOY」こと私、割と色々な食事を楽しませていただいているのですが、最近この縦横共に高校野球地方大会レベルに広がったストライクゾーンを変化球で狙った料理に飽きてきたのです。まさに先人の想像できなかった未来。先人の耳に入ったら石斧をぶん投げられるレベルの発言で大変恐縮なのですが。

 

内外や高低のコーナーギリギリを変化球でかすめるように狙う食べ物ではなく、ど真ん中ストレートで勝負してくる食べ物が実は最強なのではないだろうかと、こう思うようになってきたのです。つまりお店に入って、メニュー表見て、価格見て、そして食べてみて「そうそう、こういうので良いんだよ!」とつぶやいてしまうような、そんな食事を探し求めるようになってきました。

 

そんな気持ちが意識にある為か、先週私はなんと三回もハンバーグを食べるという挑戦をしました。

 

一回目はアパホテル新宿御苑前のハンバーグランチをデミグラスソースで。しかもアパ社長カレー付き。サラダバー付き。どうですか。ど真ん中のストレートでしょう?

 

二回目は銀座ライオンのハンバーグ&エビフライ!もちろんデミグラスソースを選択します。ハンバーグはもちろん、エビフライもちゃんと海老が美味しい。

 

三回目はTHE SAKURA DINING TOKYOのチーズインハンバーグ。もちろんデミ(略。ここはお店の天井が高く、とても良い空間。なのにリーズナブルファミレス(和洋中がある)という王道で勝負するスタイル。

 

 

三軒ともまさに「こういうので良いんだよ!(誉め言葉)」でした。

 

しかし考えてみると、例えば新規事業を立ち上げるとなった場合に、つい「誰もやっていないこと」を「誰もやっていない方法で」というようなことを考えがちです。先行する強者との戦いを避けるための一つの方法には違いありませんが、強者が同じことをやりだせば途端に負けです。そして客はそれを求めていると思っているのは商売人側だけであるということも少なくありません。

 

逆にど真ん中のストレートでも当たり前のことを当たり前の場所で当たり前にやれば、もちろん客はそれを求めているので「王道」として受け入れられやすい。だから王道は王道として長年栄えているのでしょう。…と飲食店を長年経営する友人が言っていました。コンサルタントとかではなく、実業家が言うのだから説得力があります。

 

それはさておき、これに味をしめて八王子の喰いしんBOYはしばらく「こういうので良いんだよ!」を探す旅になりそうです。

 

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相続と不動産〜その11〜相続税額の計算

  • 2019.02.28 Thursday
  • 16:16

 

相続においては、相続が発生するよりも十分前に、まだまだ元気で体も頭もしっかりと働く内に、相続財産を把握し節税できる部分は対策を施し遺言書を準備しておくことがとても大切であることは当ブログでも書いてきたとおりです。

 

この「準備」には当然、納税資金の準備も含まれます。財産を相続したものの、納税するための現金がなく、財産をたたき売らなければならなくなったり、借金をしなければならなくなったりというのでは何のための相続か分かりません。また、納税には期限というものがありますから、納税資金の準備ができなかったために納付が遅れて追徴課税というような無駄ほどもったいないものはありません。ですから、相続が発生した場合、一体どれほどの現金が納税のために必要になるのかを把握しておくことはとても大切な準備です。特に、被相続人が価値の高い不動産を所有している場合は要注意です。

 

1.基礎控除の把握

相続税の額を把握するため、一番最初にやらなければならないことが、基礎控除の額を把握することです。基礎控除とは相続財産から差し引かれる金額です。その額は2019年2月28日現在、600万円×相続人の数+3,000万円です。

 

例えば相続人が妻と子供3人で合計4人の場合、600万円×4人+3,000万円=5,400万円となります。子供3人だけが相続するというような場合だと600万円×3人+3,000万円=4,800万円ということになります。

 

 

2.相続財産の額

次に相続財産の額を把握します。預貯金や金融資産は額面もはっきりしており、特に把握に困難なことはないでしょう。問題は不動産ですが、実はそれほど難しいものではありません。

 

(1)路線価のある土地

市街地など、路線価の付けられている土地は、路線価方式によって評価されます。

国税庁のホームページの財産評価基準書<http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm>で簡単に見ることができます。

 

地図をクリックして自分の調べたい場所を見つけると、路線価が記されています。

例えば八王子市明神町三丁目の地図を見てみると「250C」(赤丸のところ)と記載されています。

これはこの道路に面した土地が1平方メートル当たり250千円、つまり25万円であることを表わしています。「C」は借地権割合を表しています。土地が借地権の場合はCの割合、つまり70%で評価されることになります。

 

ですから仮に所有する土地が路線価25万円で、100平方メートルだとすると2,500万円で評価されるということになります。そしてさらに土地の固有の事情(角地、狭小間口、二方道路、不整形地等々)に合わせた補正率を掛けて評価額が決定します。

 

(2)路線価のない土地

固定資産税評価額×市区町村の評価倍率で把握することができます。上記の国税庁の財産評価基準書を見ると下記画像の青丸のように「倍率地域」と記されていることがあります。

このような場合には、路線価が設定されていませんので、固定資産税評価に市区町村ごとの評価倍率を掛けて把握します。市区町村の評価倍率は上記画像の左側の赤丸のところをクリックすると下の画像のように出てきますので、住所から掛率を探していきます。

 

 

(3)建物

建物は固定資産税評価額を使用します。毎年市区町村から送られてくる納税通知書に記載されている他、市区町村の役所の納税課等で「固定資産税評価証明」を取得することで把握することができます。

 

3.試算

さて、上記の評価により、相続財産の額が基礎控除額を下回った場合は、相続税の納付は必要ありません。例えば相続人が3人で基礎控除額が4,800万円で、相続財産の額が4,700万円だったというような場合です。ただし小規模宅地の特例や配偶者の税額軽減等の税法上の特例を使用した結果基礎控除額を下回ったという場合は申告が必要になります。

 

では例えば、相続財産の額が1億円だったとしたらどうでしょうか。仮に相続人が妻と子供2人で基礎控除額が4,800万円だとすると、1億円-4,800万円=5,200万円が相続税の対象となる課税価格となります。

 

法定相続分通りに相続すると妻(配偶者)が2分の1の2,600万円、2人の子供たちはそれぞれ1,300万円ずつ相続することになります。

 

国税庁ホームページの税率早見表と照らし合わせてみると…

 

妻(配偶者)は2,600万円×税率15%-控除額50万円=340万円、そして子供たちはそれぞれ1,300万円×税率15%-控除額50万円=145万円ずつ納税しなければならないという計算になります。

 

したがって、この相続で支払われる相続税は合計で630万円になるわけです。現実問題として、相続財産が1億円であったとしても、現金でぽんと630万円の支払いとなるとなかなかシビアかもしれません。特に相続財産が億を超えるという場合は大抵、価値の高い土地を主とした不動産資産のことが多いことと思います。

 

また、相続人が「兄弟」の場合、相続税が2割加算されますので注意が必要です。

 

なお現在では、相続税の申告が必要かどうかについて、国税庁のホームページ「相続税の申告要否判定コーナー」<https://www.keisan.nta.go.jp/sozoku/yohihantei/top#bsctrl>で判定することができるようになっていますので、積極的に利用するのが良いでしょう。

 

いずれにしても、相続では前もって準備することがとにかく大事ですから、お近くの信頼のおける専門家とタッグを組んで進めていくことをオススメいたします。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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併せて読みたい記事;

「相続と不動産〜その9〜期間の戦い」

「平成30年路線価が発表!どんな影響があるの?公示地価との違いとは?」

 

JUGEMテーマ:相続

警察博物館に行った話

  • 2019.02.25 Monday
  • 16:19

バイクで移動するようになってから気がついたことがあります。

それは白バイの隊員はバイクの技術が高いということ。

 

もちろん、非常に近い知人に白バイ隊員がいるので、その技術の高さは知ってはいたのですが、自分がバイクに乗るようになると350kg〜450圓箸い重量のバイクを自由自在に操る技術のすごさが身をもって分かるようになりました。

 

とはいえやはり男なら、そしてバイク乗りとしては、一度白バイというものにまたがってみたいではありませんか。そんな話をしていると、どうやら警察博物館では白バイにまたがることができるというではありませんか。ということでさっそく東京都中央区京橋三丁目5-1にある警視庁の警察博物館に行ってきました。

 

 

ちなみに、トリップアドバイザーによると東京都中央区の観光スポット522軒中、第31位の人気だそうです。1位は浜離宮恩賜庭園、2位は歌舞伎座ときて第30位が日本橋眦膕阿世修Δ任垢ら、なかなかの順位。

 

正面玄関にはマツダRX-8のパトカーが飾られています。

 

そして建物内に入ってみると…ありました!

 

白バイ…じゃなくて赤バイ!

*赤バイにはまたがることはできません。

 

なんでも、現在の白バイはそもそも「赤バイ」だったらしいのです。大正6年(1917年)というと、今から102年前ですが、東京都内には1,300台の自動車があったようなのですが、交通事故による死亡者数が51名、負傷者が3,600人に達したそうです。ん!?活字で見るとスルーしてしまいそうですが、1,300台の自動車で負傷者3,600人ということは車一台当たり約2.8人を負傷させている計算になります。恐ろしい話です。人々が、まだ車と言うものに慣れていなかったのかもしれません。ということでとにかく事故が多く、警察活動にも機動力が必要だったことからバイク部隊が創設され、そのバイクの色を赤に統一したことから「赤バイ」となったようです。この写真では写っていませんが、横にはサイドカーがついています。

 

そしてその横に、ありました。白バイです。

 

制服をレンタルして、キラキラと輝く目をした少年少女たちの列に、普段と同じ格好で、キラキラと輝く目をしてお髭を生やした大きなおともだちも並び、写真を撮ってもらいます。

 

 

どうでしょう、この疾走感。しかも大きなお友達は模範となるべきなのにノーヘルであります。

まさに「こういう大人になってはいけない」という模範でしかありません。

 

さて、警察博物館は1階から5階が展示スペースとなっています。写真を撮ることが許可されていないスペースもあり、ここでの掲示はできませんが、ありがちな「展示品を並べただけ」の博物館とは異なり、鑑識体験や刑事体験等のコーナーが充実しており、子供たちだけでなく、大きなお友達でもかなり楽しめる内容になっています。また殉職された方のストーリー等も見ることができ、もちろん殉職された方自身は無念かもしれませんが、残された方々の気持ちについ感情移入してしまい、感謝と共にやりきれない気持ちがわいてきます。

 

そういう意味でも、大変よい勉強になる機会でした。

 

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相続と不動産〜その10〜被相続人が大家として不動産を賃貸していた場合

  • 2019.02.21 Thursday
  • 13:09

前記事;相続と不動産〜その9〜期間の戦い

 

見落としがちですが、相続が発生した場合に相続人に義務付けられているのは、相続税の支払いだけではありません。亡くなった方が本来支払わなければならない所得税の申告・納付をも行わなければなりません。この所得税の申告・納付を「準確定申告」といいます。

 

特に、不動産を賃貸して賃料収入を得ていた場合は必ずこの準確定申告が必要となります。その他の場合ですと、年間2,000万円を超える給与収入がある場合や個人事業主、生命保険金や損害保険金の払い戻しを受け取った場合等にも準確定申告が必要です。

 

そしてこの準確定申告なのですが、相続税の期間と異なり、相続があったことを知った日の翌日から4か月以内に行わなければならないことになっています。相続があったことを知った日の翌日から10か月ではありません。4か月です。

 

大家である被相続人の家賃収入は、亡くなった日までに支払期日が到来している部分です。例えば、毎月末に翌月分の家賃を支払うというような賃貸借契約を結んでいた場合、前月末分までが「支払い期日が到来している」部分になります。今が2月21日であれば、1月31日に受け取った2月分の家賃までが、亡くなった方の「所得」、つまり準確定申告の対象となるということです。これは所得税の部分。ちなみに相続税も、亡くなった日までに支払期日が到来している部分までが含まれることになります。仮に上と同じ契約がされていると仮定して、今が2月21日であれば、1月31日に受け取った2月分の家賃までが相続財産に含まれることになるわけです。

 

さて、それぞれの税の支払い期限までに、遺産分割協議が調えば良いのですが、前記事でも書いたように不動産が絡むと、協議が長引くことがあります。場合によっては支払い期限までに調わない場合もあるかもしれません。そのような場合は各相続人が一旦、自分の法定相続分を相続したということで申告・納税を行います。その後、遺産分割協議が調い次第、正確な相続税の納付申告を行い、追加納付をするか還付を受けるかという流れになります。

 

また相続開始後、遺産分割協議が調わない間に受け取った賃料は、それぞれの相続人がそれぞれの相続分に応じて賃料収入を得て、それぞれの相続分に応じて維持管理費を支払ったということで所得税の確定申告を行わなければなりません。最終的に賃貸不動産を相続した人が、相続開始から遺産分割協議が調うまでの間に発生した賃料を全部もらえるというわけではありませんので注意が必要です。

 

不動産の管理実務上、大家さんに相続が発生して、それぞれの相続人が「自分の口座に家賃を振り込むように」「いやいや俺に振り込むように」というような主張をしだすと、借りている人にとってはとても迷惑で不安な話になります。したがって相続が発生したのであれば必ず、いえ、相続が発生する前から、お近くの信頼のおける宅建業者に管理をお願いするべきです。

 

宅建業者へ依頼されると、まず家賃の管理と新しい体制が整うまでの維持管理が法に基づいて行われることになります。次に各相続人が、賃貸不動産の正式な相続人への権限を正式に委譲する書類の作成を行います。最後に相続人と賃借人との間で契約書を更新していきます。これによって将来に向かってトラブルをなくし、スムーズな承継が行えるようになることでしょう。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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併せて読みたい記事;

「相続した不動産を遺産分割協議前に売ることができるか」

「相続と不動産〜その7〜相続人に保障された最低限の権利としての遺留分feat.平成30年度相続法改正」

「相続した共有の不動産をどうすべきか」