長持ちする鉄筋コンクリート(RC)造の建物を建てるには

  • 2019.09.03 Tuesday
  • 11:57

日本では関東大震災のあった1923年以降、強度と耐久性に優れた建築として鉄筋コンクリート造が普及してきました。

 

その耐久性はやはりさすがというべきか、現在不動産の現場で取引されている建物の中には築40年50年という鉄筋コンクリート造のものがたくさんあります。

 

一方で、築年数が経過した鉄筋コンクリート造の建物の中には、内部の鉄筋が腐食しているようなものもあります。

 

コンクリートは本来、強アルカリ性です。したがって骨格たる鉄筋の表面に「不動態被膜」という被膜を作り、鉄筋が腐食したり錆びたりすることを防いでいます。

 

しかし時間の経過と共に、大気中に含まれる二酸化炭素等の影響を受けてアルカリ性だったコンクリートが徐々に中性に傾いていきます。

 

中性化すると鉄筋に表面の「不動態被膜」がなくなっていき、この被膜がなくなることによって、鉄筋が腐食したり錆びたりしていきます。

 

鉄筋が腐食したり錆びたりしていくと、鉄筋自体の体積が増えていきます。鉄筋自体の体積が増えるとその膨張によってコンクリートにひび割れが生じます。ひび割れが生じるとそこからさらに酸素や水分が入り込み、鉄筋の腐食や錆びがますます進行していきます。

 

強度と耐久性に優れた鉄筋コンクリート造の建物であっても、時間の経過と共にこのように劣化していきます。

 

では私たちが鉄筋コンクリートの建物を建てようと考えるときに、なるべく長く安全にテナントに入居していただける物件を作るためにできることとは一体何でしょうか。

 

建築基準法施行令79条には、鉄筋コンクリート造の建物の鉄筋のかぶり厚が規定されています。

 

かぶり厚とはコンクリートの表面から鉄筋の表面までの距離のことです。

 

基礎部分の鉄筋コンクリートのかぶり厚は60ミリ、耐力壁・柱・梁は30ミリ、耐力壁以外の壁や床は20ミリといったように最小距離が設定されています。

 

例えばかぶり厚を30ミリにした場合には、鉄筋の位置までコンクリートが中性化して不動態被膜をなくしてしまうようになるまで約60年であるといわれています。しかしそれをさらに10ミリ、つまり1センチ厚くするだけで、この期間は115年まで伸びます。

 

またコンクリートをひび割れしにくくするために、コンクリートの強度を上げる工夫もできます。

コンクリートは型枠に流し込んでから固まるまでの間、風雨をしのぎ、直射日光を当たらないようにし、急激な乾燥や温度変化を避けるために養生期間をとります。そしてこの養生期間が長いほどコンクリートの強度は上がり、その結果ひび割れが極端に減少することとなります。

 

専門家によるとこのコンクリートの養生期間を1〜2日長くするだけで、かなりコンクリートの強度を上げることができるそうです。鉄筋コンクリート造の賃貸ビルを建てる投資家としては、一日でも早く市場に物件を出したいという気持ちはあるかもしれませんが、1〜2日の投資でその後数十年に渡る費用の発生を抑え、安全性を高めることによる投資効率の高め方、出口でのキャピタルゲインの増やし方があるということも理解しておく必要があるかもしれません。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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わりと出ることがある不動産売却益と相続不動産を早く売るべき理由

  • 2019.07.15 Monday
  • 12:10

1.

不動産の処分を考え始めた時に頭をよぎるのは税金のことだと思います。

実際、売却のご相談の際に、二番目に尋ねられる質問は税金のことです(一番目は売却予想価格です)。

そして特に勘違いが多いのもこの税金のことです。

 

不動産を売却した時にかかる税金は(一般には)譲渡所得に対してのものです。つまり「不動産を買った値段より売った値段の方が高くて儲かったら税金を払ってくださいよ」ということです。

 

例えば3,000万円で買ったマンションが3,500万円で売れたというような場合には、儲かった500万円に対して課税されるというイメージです。

 

利益が出れば課税ということは、利益が出なければ課税されないということになります。仮に3,500万円で買ったマンションが3,000万円で売れたというような場合、この価格だけで見ると500万円の損ですから課税されないのではと思われるかもしれません。しかし実際には、計算をしてみないと分かりません。とはいえ、それほど難しい計算ではありません。

 

不動産売却価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除額=譲渡所得

 

で計算します。

 

〇不動産売却価格

不動産を売った価格です

 

〇取得費

以下を含みます

(1)土地建物そのものの購入代金

(2)購入した時に支払った仲介手数料、売買契約書に貼り付けた印紙代、登録免許税、司法書士に支払った登記手数料、そして不動産取得税

(3)増築・改築・リフォーム費用

(4)減価償却費

減価償却費ですが、

 

建物取得価格×0.9×償却率(木造;0.031、RC;0.015等)×経過年数

 

で計算します。

 

例えば10年前に新築で3,500万円でRCのマンションを買い、建物価格が2,500万円(土地1,000万円)というようなケースでは、

2,500万円×0.9×償却率0.015×10年=3,375,000円となり、3,375,000円が減価償却費(10年間で減った建物の価値)ということになります。この他に手数料等を350万円ほど支払ったと仮定すると、この場合の取得費は3,500万円から手数料350万円と建物減価償却費337.5万円を引いた28,125,000円となります。

 

〇譲渡費用

以下を含みます

(1)売却した時に支払った仲介手数料

(2)売買契約書に貼り付けた印紙代

(3)測量費

(4)登記費用

(5)借家人に立ち退いてもらうために支払った立ち退き料

(6)更地にするために支払った建物解体費用

 

例えば上述の10年前に3,500万円で買ったRCのマンションが3,000万円で売れたと考えましょう。減価償却費や手数料等を引いた物件の取得費は28,125,000円でした。そして譲渡費用として不動産仲介業者に仲介手数料1,036,800円を計上して計算してみますと

 

不動産売却価格30,000,000円ー取得費28,125,000円ー譲渡費用1,036,800円=838,200円

 

となり、3,500万円のマンションを3,000万円で売って、数字上は500万円の売却損のように見えますが、実際は838,200円の売却益が出ていることになるわけです。

 

またこのケースのように、不動産を買ったときの価格がはっきりと分かっていれば良いのですが、実際はそれが分からない場合も少なくありません。その場合は、概算取得費を使用します。概算取得費とは土地は売却価格の5%、建物は「建物の標準的な建築価額表(国税庁PDF)」を用いて計算していきます。

 

2.

さて、ここまでで取得費をいかに計上するかが節税の肝であることが理解できたのではないでしょうか。この取得費については、実は相続税が大きく絡んできます。例えば相続した不動産を相続の発生から3年10か月という期間内に売却できれば、支払った相続税を上述の取得費に加算できるのです(国税庁「相続財産取得費加算の特例」)。

 

したがって、相続に絡んで不動産を売却するのであれば、なるべくこの特例が使える期間内に売却するのが良いでしょう。

 

 

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空き家対策を真剣に考えてみる

  • 2019.06.17 Monday
  • 14:44

不動産関連のトピックスで度々話題になる空き家問題。

もちろん不動産業界内でも話題になります。

 

空き家が増えるということは需給バランスが供給に傾いていることを表しています。

 

具体的にみてみましょう。

 

平成31年4月26日に公表された「住宅・土地統計調査」(総務省)によると、総住宅数は6242万戸で3%増加しています。

その内、居住世帯のある住宅、つまり誰かが住んでいる住宅が5366万戸(86%)、そして居住世帯のない住宅、つまり空き家や建築中の物件が876万戸(14%)となっています。ただし、この876万戸の内、建築中の物件はたったの30万戸で、残りの846万戸は空き家となります。つまり全住宅の内の13.5%が空き家というわけです。

 

ではこれら空き家は、一体どのような内容なのでしょうか。

 

実にその半数以上(50.9%)の431万戸を占めるのが、賃貸住宅の空き家となっています。そして売りに出ている空き家が29万戸(3.5%)、別荘などの二次的住宅が38万戸(4.5%)、さらにはその他の住宅が370万戸(41.4%)となっています。

 

さて、不動産市場の需給バランスが供給に傾いているというのは上述の通りです。

 

市場の需給バランスが供給に傾いた場合、一般に、財の価格は下がることになります。不動産も例外ではありません。また例えば消費税の増税のような購買力に直接影響する需要サイドへの影響があった場合も同様にバランスは供給に傾きがちではありますが、今日はひとまず置いておき、単純な財の増減からの需給を念頭に置いて考えます。

 

政府は2015年に空き家等対策特別措置法(空家法)を制定しました。これは自治体が「問題空家」に対して助言・指導、勧告、命令、そして代執行を行うという方法を通して、空き家状態のまま不動産が放置されることを防ごうとするものです。例えば勧告に従わない不動産に関しては、建物が建っていても更地並みの課税にする、それでも従わない場合は代執行により取り壊すといったような動きです。

 

また空き家バンクの制度を通じて、自治体や民間の事業者がホームページに物件を掲載してマッチングを図るというようなことも行われています。

 

しかしそもそもの需給というものを考えてみると、これらは枝葉であり、問題の根本的な解決にはつながらないことが分かります。

 

例えばそもそも空き家で放置しているのは、その場所に住みたい・その場所で仕事したいという需要が少ないからです。需要があるのであれば、取り壊してでも売却に回したり賃貸に回したりするわけです。また代執行をするにしても、現実問題として費用を所有者が負担することは難しく、税金が投入されることになるわけですが、その費用を回収できるかどうかはその場所に需要があって、その後利活用されることにより税収が見込めるかどうかに左右されることが多いわけです。

 

実は私どもでも10年ほど前に「リノベーション」という言葉が流行り出した際、古くなった物件でもリノベーションすればきっと再び不動産が利活用されるのではないかと思い熱心に取り組んだことがありました。しかしどれほどきちんと使える物件が供給されたところで、その需要がなければ全く意味のないものだと思い知らされた経験があります。

 

では、問題の根本的な解決には何が必要なのでしょうか。

それには2つの方法が必要であると考えています。

 

一つは街づくりの大枠を改善すること、そしてもう一つはペナルティの創設です。

 

不動産市場に目を光らせていると、需給バランスが供給に傾いているからといって、不動産の価格が全国一律で下がっているわけではないことに気づきます。それぞれの都道府県の、それぞれの市区町村の、それぞれのエリアを細かく見てみると、それぞれに利便性の高いエリアというものが存在し、実は需給バランスが需要に傾いていることがあるのです。

 

したがって、各自治体による立地適正化計画で、供給の範囲を狭くしていくことができればこれが最も早く、最も効果的な空き家対策となるでしょう。

 

具体的には、用途地域の変更を行い、住む範囲、家を建てられる範囲を狭くしてきます。範囲を外れたところにある建物は壊します。範囲をコンパクトにすることでインフラの維持・更新費用を抑えることができるようにします。つまりインフラの維持・更新の費用対効果の高い範囲に住居を集めていく方向です。それはおそらく交通や買い物の利便性の高い「駅」周辺、平坦地、ということになってくるはずです。

 

ペナルティの創設については、空き家税を創設することで、空き家、空き地を吐き出させるという方法です。上述のように空き家であっても建物があることで税の低減効果があったものを無くす、それだけではなく、税を増やす。色々と意見や都合はあるでしょうが、「土地は有限の財産で公共の福祉を優先させるべきである」という土地基本法の精神に則れば、十分に理解を得ることができるものです。

 

中には相続に相続が重なって権利関係が複雑になりすぎてどうしようもなくなっている空き家や、所有者が行方不明になっている空き家もありますが、このような不動産であっても、公的な立場であれば、例えば一旦取得し、権利関係を整理した上で次の用途に使うというようなことができるはずです。マッチングサイト等の民間事業者でもできるような取り組みではなくて、こういった抜本的な取り組みが欲しいところです。

 

そしておそらく、不動産市場はこのような流れに乗っていく必要が出てくることでしょう。

 

であるならば私たちは、今の時点でどの不動産を取得しあるいは手元に残し、どの不動産を早目に処分してしまわなければならないのかといった選択をする必要があります。不動産には思い入れというものが付随するのが常ですので、なかなか選択が難しい場合もあるかもしれません。しかし「不動産」とはいえ不動産市場は常に動いていきますので、よくトレンドを見ながら利活用や処分をしていくことが大切です。

 

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2020年4月から不動産の「隠れた瑕疵」はなくなります(民法改正)

  • 2019.03.22 Friday
  • 12:10

「ママさん、悪いね、ツケといて」

 

飲食店での代金支払いの時効は1年であるというのは有名な話(?)ですが、2020年4月より施行される改正民法により、この時効は5年になるということが話題になりました。そしてママさんは「請求できる権利がまだあると知った時点から5年」請求することができるので「アレはもう時効だよね」が通用し難くなるのです。

 

さて、120年ぶりの民法改正、不動産の現場にも変化をもたらします。

 

特に大きな変化が表題の「瑕疵(かし)」の部分です。

 

不動産を売り買いしたことのある方や、宅建士の勉強をしたことがある方なら一度は目にしたことのあるはずの文言

 

・不動産に隠れた瑕疵がある場合には、それを知ってから一年以内に損害賠償を請求すること(で権利の保全)ができます

・その瑕疵のせいで売買の目的が達成できない場合には契約を解除できます

・その瑕疵について売主に責任があろうがあるまいが関係ありません

 

と、大まかにいうとこのような内容の法律でした。

 

例えば中古住宅を買ったところ、買主さんが内見した時には気づかなかった雨漏りがありました。売主さん自身も雨漏りに気が付いてなかったというような場合です。旧民法ではこの隠れた瑕疵について売主さん自身が知らなくても責任を負う必要があったわけです。それが「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」です。

 

そして一般的な不動産売買契約では、不動産は「現状有姿(げんじょうゆうし)とし、売主は瑕疵担保責任を負わない」というような特約が付いて契約が結ばれていることがほとんどかと思います。また宅建業者から不動産を買う場合には「瑕疵担保責任を追及できるのは引渡しから2年間とする」という特約が付いているケースが一般的です。

 

しかし現場では、どこまでが瑕疵でどこからが瑕疵でないのかという点が問題となっていました。

 

「知っていた」「いや知らなかった」「知っていたけどその程度のことが本当に瑕疵?」というような点です。

 

そこで今回の民法改正では、この「隠れた瑕疵」が「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」に変わることになりました。

 

つまり知っていたかどうかや瑕疵なのかそうでないのかではなく、契約の内容に合っているかどうかで判断されることになるということです。従って売主側は「瑕疵担保責任」ではなく、契約内容に対しての「不適合責任」に変わります。これに伴い、

 

・不動産に隠れた瑕疵がある場合には、それを知ってから一年以内に損害賠償を請求すること(で権利の保全)ができます

改正後;契約内容に適合しないことを知ってから一年以内にその事実を通知すること(で権利の保全)ができます

 

・その瑕疵のせいで売買の目的が達成できない場合には契約を解除できます

改正後;軽微な不適合の場合は契約は解除できませんが、契約の目的が達成できない場合には催告により契約を解除できます

 

・その瑕疵について売主に責任があろうがあるまいが関係ありません

改正後;売主に責めに帰すべき事情が必要です

 

というように変わります。

 

これに加えて、契約通りの内容で実行できそうであれば「契約通りの内容で実行してくれない?」という追完請求権、「今さら契約通りの内容で実行することは難しいかもしれないけど、せめて代金は勉強してくれない?」と請求できる「代金減額請求権」という選択肢が増えることになりました。より実際に適合した解決策が加わることになったわけです。

 

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併せて読みたい記事;

「土地の売り買いの際に土壌汚染調査が必要な場合とは」

「過去に小火(ぼや)があった建物は瑕疵のある物件になるか」

 

 

不動産の税金〜不動産取得税その3〜

  • 2018.12.07 Friday
  • 16:35

前回までの記事で、不動産を売買等で取得した場合には不動産取得税が発生すること、そして住宅を取得した場合の軽減措置についてみてきました。

 

参照;

「不動産の税金〜不動産取得税その1〜」

「不動産の税金〜不動産取得税その2〜」

 

今回は、住宅を取得する場合の軽減措置の内、土地についての軽減措置をみてみましょう。

 

住宅用の土地を取得したときも、軽減措置があります。

 

〇新築住宅の敷地の場合

(1)住宅を新築するに当たって、先に土地だけを取得する場合、この土地を取得してから3年以内に、その土地の上に住宅が新築されることが必要です。

(2)建売のように住宅の新築より後に土地の取得が行われる場合には、住宅を新築した方が、1年以内にその敷地を取得しているか、新築未使用の住宅とその敷地を住宅の新築から1年以内(同時取得を含む)に同じ方が取得していることが必要です。

 

〇中古住宅の敷地の場合

中古住宅の敷地の場合には、土地を取得して1年以内にその土地の上にある住宅を取得するか、住宅を先に取得した場合には住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していることが必要です。

 

上記のような場合に、

機45,000円(税額が45,000円未満である場合にはその額)

供ヅ效1崚たりの価格×住宅の床面積の2倍(1戸につき200平米が限度)×3%

のいずれか高い方の金額が税額から控除されることになります。

 

~軽減を受けるためには何が必要か〜

住宅や住宅用土地を取得した場合には、その取得の日から原則60日以内に、必要な書類を添えて、物件所在地の管轄の都道府県税事務所に申告する必要があります。必要な書類は概ね下記です。

 

【必ず必要なもの】

□売買契約書

□売買代金の領収書(手付金、中間金、決済金等に分けた場合には全部)

□登記事項証明書(土地、建物)

 

【物件の種類によって必要なもの】

□平面図

□検査済証

□建物引渡し証明書

□長期優良住宅認定通知書

□建築工事請負契約書

□住民票

□耐震基準適合証明書

 

詳細は物件所在地の管轄都道府県税事務所に尋ねると、とても丁寧に教えてくれます。

 

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併せて読みたい記事;

「不動産の税金〜不動産取得税その1〜」

「不動産の税金〜不動産取得税その2〜」

 

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