相続と不動産〜その13〜相続発生後にもできる税対策があります

  • 2019.04.05 Friday
  • 18:47

前記事;相続と不動産〜その12〜不動産をうまく利用して相続税を軽減する

 

当ブログでは常々、相続対策は頭も体も元気な内に、十分前もって取り組むことを強くお勧めしています。前もって取り組めば取り組むほど、効果的に節税を行い、より多くの資産を子孫に残すことができるからです。

 

とはいえ、不幸にも十分な相続対策を行うことができないまま、あるいは突然の相続が発生してしまうことは、あり得る話です。

 

ではそのような状況になってしまったときにとることのできる税対策はないのでしょうか。

 

〇空き家3000万円特別控除を使うことができないかどうか必ず確認する

 

昨今のニュースでも社会問題として取り上げられている「放置空き家問題」。住む人がおらず、管理する人もおらず、かといって解体には多額の費用もかかり、また建物が存在していると税額が低く抑えられることもあり、ただひたすら放置されている家が、近隣の環境を損ない、犯罪等の温床になっているという問題です。

 

売却することを検討するとしても、現場では大抵、現在は空き家となっているその家の、取得した際の費用(建築請負契約書や売買契約書等)が分からないことがほとんどであり、仕方なく売買価格の95%を取得価格として(国税庁HP;「取得費が分からないとき」

その20%〜30%の所得税を追加で支払うというようなことになると、手元に残る額はほとんどなくなるのが現実です。もちろんそれ以前に相続税も支払っているわけです。これでは一体何のために相続したか分からないという感想をもたれる方も多いものです。

 

その結果として、結局放置空き家が増加し、社会問題化していることを受け、平成31年度税制大綱では空き家の譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置の、拡充と平成35年12月31日までの延長が決定しました(以下「空き家3,000万特別控除」)。

 

空き家3,000万特別控除とは、相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(その敷地を含む。また耐震性のない場合は耐震リフォームしたものに限る)や、取り壊し後の土地を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度です(国税庁HP;「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」)。

 

例えば2016年4月5日に、故郷に独りで住んでいた親が亡くなり相続が発生したとすると、2019年4月5日が3年を経過する日となりますので、その年の12月31日までに、相続した故郷の家を売れば、譲渡所得から3,000万円を特別控除してもらえるということになります。今までもこの制度自体はありました。しかし被相続人が老人ホーム等の施設に入居しているというような場合には、「被相続人の居住の用に供していた家屋」とは認められず、空き家3,000万特別控除の適用が受けられませんでした。

 

しかし平成31年4月1日以降に行われる対象家屋の譲渡では、被相続人が老人ホーム等に入居していたというような場合でも、空き家3,000万特別控除の適用を受けることができるようになります。

 

したがって、例えば故郷の親が住んでいた家(空き家)を相続したが、どうすれば良いのか決まっていないというような状況で、処分してしまうことも選択肢の一つであるのならば、なるべく早く(相続発生から3年以内に)、譲渡してしまうことが、税対策という面からは良い選択肢となる可能性が高くなります。

 

『相続人が「耐震リフォームしたもの」や「取り壊し後の土地」を譲渡する』という条件が気になるかもしれませんが、仮に相続人がリフォーム費用や建物取り壊しの費用を準備することが難しい場合でも、経験を積んだ宅建業者であれば、この条件を満たすスキームを提案してくるかもしれません。まずはお近くの信頼できる宅建業者にご相談になられることをお勧めいたします。

 

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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相続と不動産〜その12〜不動産をうまく利用して相続税を軽減する

  • 2019.03.28 Thursday
  • 00:00

 

前記事;相続と不動産その11〜相続税額の計算

 

相続税は残された家族の生活に大きな影響を与えます。特に、価値の高い不動産資産を保有する被相続人である場合、その課税対象額は大きくなりがちで、もっている現預金を遥かに上回るバランスになりがちです。しかし実はこの不動産こそが、相続対策においては最も活用しやすく最も節税効果が高い財なのです。

 

〇まずは基本の基「小規模宅地の特例」を確実に使いこなしましょう

 

建物は原則として老朽化していくことに比例して財産としての評価が下がっていく消費財なのですが、土地は経年による減価を伴う消費財ではないために、財産としての評価は高額になりがちです。またそれが建物を買う時には消費税がかかり、土地を買う時には消費税がかからないという論拠でもあるわけです。ところがこの土地の高い資産価値が、こと相続においては「財産が高く評価される」という原因ともなります。とはいえ、例えば高齢のご夫婦のご家族が、時代と共に価値の高くなってしまった土地にお住まいになられていて、相続が発生したために巨額の相続税が残された方に課税されるということでは困るわけです。

 

そういった事情を(も)勘案して、創設されているのがこの「小規模宅地の特例」です。

 

小規模宅地の特例の対象となる土地は三種類です。

 

1.被相続人が住んでいた土地

2.被相続人が商売をやっていた土地

3.被相続人が貸していた土地

 

の3つです。

 

1.被相続人が住んでいた土地

被相続人が自宅として住んでいた土地を同居していた配偶者が相続した場合、その土地の330平米(約99.82坪)までの部分が80%減額されて評価されます。例えば5,000万円の土地を相続したとするなら、5,000万円×(100-80)%=1,000万円の評価額に抑えられます。

 

また配偶者がいない場合、3年以上借家住まい(この場合は持ち家をもった相続人ではダメです)の相続人が相続し、保有することで、同じく330平米(約99.82坪)までの部分が80%減額されて評価されます。

 

2.被相続人が商売をやっていた土地

被相続人が個人名義の建物で事業をしていた土地は、相続開始(亡くなって)から10か月後まで引き続き事業用の土地として使用、保有すれば400平米(約121坪)までの部分が80%減額されて評価されます。例えば7,000万円の土地を相続したとするなら、7,000万円×(100-80)%=1,400万円の評価額に抑えられます。

 

もちろん、相続開始以前からその場所で商売をしていたという事実が必要です。つまり小規模宅地の特例を受けるために被相続人が亡くなってから商売を始めたというようなことでは当然、特例の対象にはならないということです。

 

3.被相続人が貸していた土地

被相続人が大家さんとして、アパートを建てて貸していたり、ロードサイド店舗の用地として貸していたりといった賃貸事業を行っていた場合、相続開始(亡くなって)から10か月後まで引き続き賃貸、保有を行っていれば200平米(約60.5坪)までの部分が50%減額されて評価されます。例えば7,000万円の土地を相続したとするなら、7,000万円×(100-50)%=3,500万円の評価額に抑えられます。

 

もちろん例のごとく、相続開始前からその土地を賃貸の用に使っていなければなりません。つまり小規模宅地の特例を受けるために被相続人が亡くなってから賃貸事業を始めたというようなことでは当然、特例の対象にはなりません。当ブログで繰り返し「十分前もって準備しておきましょう」と書いているのはこういう事情からなのです。

 

以上、3つの種類の土地について「小規模宅地の特例」を使って相続税額を軽減できることが分かりました。

 

これらを踏まえると例えば、現預金で5,000万円をそのまま相続してしまうよりも、現預金の割合を50%ほどに減らして、残りの50%は賃貸用の不動産取得に当てて、賃料収入を得ながら、相続税の軽減の恩恵も受けるというような、オーソドックスながらも王道の相続対策ができるわけです。

 

あるいは、どうするか予定が決まっていなくて、とりあえず空き家や空き地状態で保有しているというような不動産も、単にそのまま相続するよりも、予定が決まるまではとりあえず賃貸事業を行っている土地にしてしまった方が、万一の相続税の面でもまた賃料収入という面でも、かなり有利になるということです。賃貸の問題点としてよく言われる「貸したら返ってこないのでは」という心配ですが、法の見直された定期借地・定期借家等の道具を上手に使えば良いのです。

 

ただ注意すべき点もあります。それは不動産賃貸市場と言うのは流動的であるということです。昨今のニュースでも大きく報じられている通り、少子高齢化と新築物件の供給過多という市場環境にあります。ですから不動産を賃貸に出して、相続税の軽減を受けたとしても、受益分以上の損失を出してしまうリスクはあります。また家賃保証付きのアパート建売業者の建物の質の悪さや、管理の質の悪さも大きく取り上げられています。

 

したがって、具体的で現実的な数字に基づく計画と、地域に密着した信頼のおけるアドバイザーという武器を上手に活用することがとても大切です。

(詳細;国税庁ホームページ「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」

 

 

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「相続と不動産〜その10〜被相続人が大家として不動産を賃貸していた場合」

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相続と不動産〜その11〜相続税額の計算

  • 2019.02.28 Thursday
  • 16:16

 

相続においては、相続が発生するよりも十分前に、まだまだ元気で体も頭もしっかりと働く内に、相続財産を把握し節税できる部分は対策を施し遺言書を準備しておくことがとても大切であることは当ブログでも書いてきたとおりです。

 

この「準備」には当然、納税資金の準備も含まれます。財産を相続したものの、納税するための現金がなく、財産をたたき売らなければならなくなったり、借金をしなければならなくなったりというのでは何のための相続か分かりません。また、納税には期限というものがありますから、納税資金の準備ができなかったために納付が遅れて追徴課税というような無駄ほどもったいないものはありません。ですから、相続が発生した場合、一体どれほどの現金が納税のために必要になるのかを把握しておくことはとても大切な準備です。特に、被相続人が価値の高い不動産を所有している場合は要注意です。

 

1.基礎控除の把握

相続税の額を把握するため、一番最初にやらなければならないことが、基礎控除の額を把握することです。基礎控除とは相続財産から差し引かれる金額です。その額は2019年2月28日現在、600万円×相続人の数+3,000万円です。

 

例えば相続人が妻と子供3人で合計4人の場合、600万円×4人+3,000万円=5,400万円となります。子供3人だけが相続するというような場合だと600万円×3人+3,000万円=4,800万円ということになります。

 

 

2.相続財産の額

次に相続財産の額を把握します。預貯金や金融資産は額面もはっきりしており、特に把握に困難なことはないでしょう。問題は不動産ですが、実はそれほど難しいものではありません。

 

(1)路線価のある土地

市街地など、路線価の付けられている土地は、路線価方式によって評価されます。

国税庁のホームページの財産評価基準書<http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm>で簡単に見ることができます。

 

地図をクリックして自分の調べたい場所を見つけると、路線価が記されています。

例えば八王子市明神町三丁目の地図を見てみると「250C」(赤丸のところ)と記載されています。

これはこの道路に面した土地が1平方メートル当たり250千円、つまり25万円であることを表わしています。「C」は借地権割合を表しています。土地が借地権の場合はCの割合、つまり70%で評価されることになります。

 

ですから仮に所有する土地が路線価25万円で、100平方メートルだとすると2,500万円で評価されるということになります。そしてさらに土地の固有の事情(角地、狭小間口、二方道路、不整形地等々)に合わせた補正率を掛けて評価額が決定します。

 

(2)路線価のない土地

固定資産税評価額×市区町村の評価倍率で把握することができます。上記の国税庁の財産評価基準書を見ると下記画像の青丸のように「倍率地域」と記されていることがあります。

このような場合には、路線価が設定されていませんので、固定資産税評価に市区町村ごとの評価倍率を掛けて把握します。市区町村の評価倍率は上記画像の左側の赤丸のところをクリックすると下の画像のように出てきますので、住所から掛率を探していきます。

 

 

(3)建物

建物は固定資産税評価額を使用します。毎年市区町村から送られてくる納税通知書に記載されている他、市区町村の役所の納税課等で「固定資産税評価証明」を取得することで把握することができます。

 

3.試算

さて、上記の評価により、相続財産の額が基礎控除額を下回った場合は、相続税の納付は必要ありません。例えば相続人が3人で基礎控除額が4,800万円で、相続財産の額が4,700万円だったというような場合です。ただし小規模宅地の特例や配偶者の税額軽減等の税法上の特例を使用した結果基礎控除額を下回ったという場合は申告が必要になります。

 

では例えば、相続財産の額が1億円だったとしたらどうでしょうか。仮に相続人が妻と子供2人で基礎控除額が4,800万円だとすると、1億円-4,800万円=5,200万円が相続税の対象となる課税価格となります。

 

法定相続分通りに相続すると妻(配偶者)が2分の1の2,600万円、2人の子供たちはそれぞれ1,300万円ずつ相続することになります。

 

国税庁ホームページの税率早見表と照らし合わせてみると…

 

妻(配偶者)は2,600万円×税率15%-控除額50万円=340万円、そして子供たちはそれぞれ1,300万円×税率15%-控除額50万円=145万円ずつ納税しなければならないという計算になります。

 

したがって、この相続で支払われる相続税は合計で630万円になるわけです。現実問題として、相続財産が1億円であったとしても、現金でぽんと630万円の支払いとなるとなかなかシビアかもしれません。特に相続財産が億を超えるという場合は大抵、価値の高い土地を主とした不動産資産のことが多いことと思います。

 

また、相続人が「兄弟」の場合、相続税が2割加算されますので注意が必要です。

 

なお現在では、相続税の申告が必要かどうかについて、国税庁のホームページ「相続税の申告要否判定コーナー」<https://www.keisan.nta.go.jp/sozoku/yohihantei/top#bsctrl>で判定することができるようになっていますので、積極的に利用するのが良いでしょう。

 

いずれにしても、相続では前もって準備することがとにかく大事ですから、お近くの信頼のおける専門家とタッグを組んで進めていくことをオススメいたします。

 

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「平成30年路線価が発表!どんな影響があるの?公示地価との違いとは?」

 

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相続と不動産〜その10〜被相続人が大家として不動産を賃貸していた場合

  • 2019.02.21 Thursday
  • 13:09

前記事;相続と不動産〜その9〜期間の戦い

 

見落としがちですが、相続が発生した場合に相続人に義務付けられているのは、相続税の支払いだけではありません。亡くなった方が本来支払わなければならない所得税の申告・納付をも行わなければなりません。この所得税の申告・納付を「準確定申告」といいます。

 

特に、不動産を賃貸して賃料収入を得ていた場合は必ずこの準確定申告が必要となります。その他の場合ですと、年間2,000万円を超える給与収入がある場合や個人事業主、生命保険金や損害保険金の払い戻しを受け取った場合等にも準確定申告が必要です。

 

そしてこの準確定申告なのですが、相続税の期間と異なり、相続があったことを知った日の翌日から4か月以内に行わなければならないことになっています。相続があったことを知った日の翌日から10か月ではありません。4か月です。

 

大家である被相続人の家賃収入は、亡くなった日までに支払期日が到来している部分です。例えば、毎月末に翌月分の家賃を支払うというような賃貸借契約を結んでいた場合、前月末分までが「支払い期日が到来している」部分になります。今が2月21日であれば、1月31日に受け取った2月分の家賃までが、亡くなった方の「所得」、つまり準確定申告の対象となるということです。これは所得税の部分。ちなみに相続税も、亡くなった日までに支払期日が到来している部分までが含まれることになります。仮に上と同じ契約がされていると仮定して、今が2月21日であれば、1月31日に受け取った2月分の家賃までが相続財産に含まれることになるわけです。

 

さて、それぞれの税の支払い期限までに、遺産分割協議が調えば良いのですが、前記事でも書いたように不動産が絡むと、協議が長引くことがあります。場合によっては支払い期限までに調わない場合もあるかもしれません。そのような場合は各相続人が一旦、自分の法定相続分を相続したということで申告・納税を行います。その後、遺産分割協議が調い次第、正確な相続税の納付申告を行い、追加納付をするか還付を受けるかという流れになります。

 

また相続開始後、遺産分割協議が調わない間に受け取った賃料は、それぞれの相続人がそれぞれの相続分に応じて賃料収入を得て、それぞれの相続分に応じて維持管理費を支払ったということで所得税の確定申告を行わなければなりません。最終的に賃貸不動産を相続した人が、相続開始から遺産分割協議が調うまでの間に発生した賃料を全部もらえるというわけではありませんので注意が必要です。

 

不動産の管理実務上、大家さんに相続が発生して、それぞれの相続人が「自分の口座に家賃を振り込むように」「いやいや俺に振り込むように」というような主張をしだすと、借りている人にとってはとても迷惑で不安な話になります。したがって相続が発生したのであれば必ず、いえ、相続が発生する前から、お近くの信頼のおける宅建業者に管理をお願いするべきです。

 

宅建業者へ依頼されると、まず家賃の管理と新しい体制が整うまでの維持管理が法に基づいて行われることになります。次に各相続人が、賃貸不動産の正式な相続人への権限を正式に委譲する書類の作成を行います。最後に相続人と賃借人との間で契約書を更新していきます。これによって将来に向かってトラブルをなくし、スムーズな承継が行えるようになることでしょう。

 

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相続と不動産〜その9〜期間の戦い

  • 2019.02.14 Thursday
  • 12:15

前記事;相続と不動産〜その8〜相続税のかかる財産とは何か

 

相続は時間との勝負です。というのも、相続税の申告や納付の期限は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」であるというように期間が決められているのです。

 

被相続人の財産は、医師の死亡宣告の瞬間に相続人の共有財産となります。相続税の申告や納付は、相続人全員が同意して分割の完了がなされていなければすることができません。つまり、遺産分割で争いが起きてしまえば、10か月という期間はすぐに到来することになります。その時点で「まだまとまっていないけど、とりあえず不動産を売らなきゃいけない」とやっていては、市場で売却するにはとても間に合わないというケースがでてきますので、注意が必要です。相続人が不動産価格に対して過度な期待を抱いておらず、市場の考える適正価格であれば(ここがポイントです)、すんなり現金化することはできますが、昔の良かった時期のイメージが強すぎて、自分が適正と考えている不動産価格と市場の考えている適正価格との間に乖離があれば、市場では見向きもされず、結局処分価格でバーゲンセールとなりますので注意が必要です。

 

ちなみに、申告・納付期限を守れなかった場合は延滞税が課されます。

平成31年12月31日までの期間の場合、納付期限を1日以上遅れ、2ヶ月以内に支払った場合、年2.6%の延滞税です。また2ヶ月を過ぎて支払った場合8.9%の延滞税となります。<国税庁;https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/osirase/9205.htm

 

相続の際に戦わなければならない「期間」は相続税の納付期限だけではありません。

相続をするのか、それともしないのか、そしてどのような形で相続するのか、これらを決定するのにも期限があります。

 

相続には三種類の方法があります。不動産、現預金、有価証券等のプラスの財産と借金等のマイナスの財産のいずれもひっくるめて全て相続することを「単純承認」といいます。

 

逆に全く相続しないことを「相続放棄」といいます。相続放棄をするためには家庭裁判所に相続放棄の申し立てをしなければなりません。その手続きは相続開始から3か月以内に行わなければならないという期限が定められています。その間に手続きを行わなかった場合、自動的に「単純承認」を選んだとみなされます。現実問題として、相続が発生して49日があって、親戚で集まって、財産を全部集めて、それぞれをどう分けるか決めてというのはなかなか骨の折れる作業です。特に不動産に関しては意見の割れやすいところがあります。不動産を保有しておきたい人と、保有したいとは思わない人がいるでしょうし、仮に保有することでまとまっても、では具体的に誰が責任をもって管理運営していくのか、リスクは誰が背負うのかといったことまできちんと決めなければなりません。

 

なお相続放棄は相続人それぞれの判断でするかしないかを決めることができます。しかしいったん相続放棄を行うと、変更できませんので注意が必要です。

 

そして三種類目の相続の手段は「限定承認」です。プラスの財産の範囲内であればマイナスの財産も相続するというものです。つまり負債が上回った部分については相続しないということです。しかしこの方法は相続人全員の合意による必要があります。ですから一人でも反対する相続人がいる場合は使うことができない方法です。この方法も「相続放棄」と同じく、相続が発生した日から3か月以内に、家庭裁判所に申し立てを行ってすることができます。

 

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