相続と不動産〜その8〜相続税のかかる財産とは何か

  • 2019.02.07 Thursday
  • 18:17

前記事;相続と不動産〜その7〜相続人に保障された最低限の権利としての遺留分feat.平成30年度相続法改正

 

さて相続が発生した際に、最も頭を悩ませるのが相続税ではないでしょうか。

相続税の申告は、相続が発生したことを知った日の翌日から10月以内に行わなければなりません。

 

では相続税は、どの財産にかかってくるのでしょうか。

 

主だったところでは現金・預金、土地・建物、有価証券、債券、著作権、貴金属等、換金できるものはほとんど課税対象になります。

土地・建物つまり不動産にかかる相続税でいうと『「借地権」は借りているもので、自分の所有ではないので財産ではないですよね?』というご質問をいただくことがあります。しかし、借地権は相続財産です。

 

地主さんから土地を借りて、その上に家を建てて住んでいるというケースはよくあります。家は、物理的にも権利的にも土地と一体となってやっと家となります(不可分性)。したがって相続で家も相続するのであれば、その家が建っている根拠となる権利、つまりこの場合であれば「借地権」も相続することになります。また上述のように、借地権は売買の対象となり換金できるものです。ということで借地権は相続財産ということになり、相続する際には相続税が課税されます。

 

借地権は契約して土地を借りているものです。契約の内容にもよりますが、一般的な借地権の場合(=定期借地権等でない場合)、借地人はほぼ半永久的に土地を使用収益することができます。それはつまり土地の本来の所有者である地主が半永久的にその土地を使用収益できないという意味でもあります。したがって、所有権としての評価よりも借地権としての評価のほうが高いケースがあります。

 

また現場でよくあるのは、昭和の中期〜後期の時期に借地権を設定して土地を借りて家を建て、時代の移り変わりとともに周囲の環境が変化して、土地の価格自体がかなり高くなっているというケースです。

 

例えば借地契約は昔々で地主さんも地元の名士で裕福、昔からの付き合いなので地代は毎月数万円しか払っていない、家は被相続人である父が建てた古いものなので固定資産税も当然格安…「ウチは財産なんてないから」というようなケースで、実はその借地権の課税台帳価格は億を超えており、基層控除等を引いて税率を掛けて、相続税額は一千万円を超えるというようなことがあります。

 

ですから「ウチは財産とか持っていないから」と思っていても油断大敵なのです。

 

どのような場合でも、できるだけ前もって相続される財産をリストアップして整理し、節税対策できる部分は対策し、不動産のように価格の上下する財産は出口戦略をきっちりと練って計画的に実行していくことがとても大切です。

 

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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併せて読みたい記事;

「借地上の建物を賃貸できるか」

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