2020年4月から不動産の「隠れた瑕疵」はなくなります(民法改正)

  • 2019.03.22 Friday
  • 12:10

「ママさん、悪いね、ツケといて」

 

飲食店での代金支払いの時効は1年であるというのは有名な話(?)ですが、2020年4月より施行される改正民法により、この時効は5年になるということが話題になりました。そしてママさんは「請求できる権利がまだあると知った時点から5年」請求することができるので「アレはもう時効だよね」が通用し難くなるのです。

 

さて、120年ぶりの民法改正、不動産の現場にも変化をもたらします。

 

特に大きな変化が表題の「瑕疵(かし)」の部分です。

 

不動産を売り買いしたことのある方や、宅建士の勉強をしたことがある方なら一度は目にしたことのあるはずの文言

 

・不動産に隠れた瑕疵がある場合には、それを知ってから一年以内に損害賠償を請求すること(で権利の保全)ができます

・その瑕疵のせいで売買の目的が達成できない場合には契約を解除できます

・その瑕疵について売主に責任があろうがあるまいが関係ありません

 

と、大まかにいうとこのような内容の法律でした。

 

例えば中古住宅を買ったところ、買主さんが内見した時には気づかなかった雨漏りがありました。売主さん自身も雨漏りに気が付いてなかったというような場合です。旧民法ではこの隠れた瑕疵について売主さん自身が知らなくても責任を負う必要があったわけです。それが「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」です。

 

そして一般的な不動産売買契約では、不動産は「現状有姿(げんじょうゆうし)とし、売主は瑕疵担保責任を負わない」というような特約が付いて契約が結ばれていることがほとんどかと思います。また宅建業者から不動産を買う場合には「瑕疵担保責任を追及できるのは引渡しから2年間とする」という特約が付いているケースが一般的です。

 

しかし現場では、どこまでが瑕疵でどこからが瑕疵でないのかという点が問題となっていました。

 

「知っていた」「いや知らなかった」「知っていたけどその程度のことが本当に瑕疵?」というような点です。

 

そこで今回の民法改正では、この「隠れた瑕疵」が「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」に変わることになりました。

 

つまり知っていたかどうかや瑕疵なのかそうでないのかではなく、契約の内容に合っているかどうかで判断されることになるということです。従って売主側は「瑕疵担保責任」ではなく、契約内容に対しての「不適合責任」に変わります。これに伴い、

 

・不動産に隠れた瑕疵がある場合には、それを知ってから一年以内に損害賠償を請求すること(で権利の保全)ができます

改正後;契約内容に適合しないことを知ってから一年以内にその事実を通知すること(で権利の保全)ができます

 

・その瑕疵のせいで売買の目的が達成できない場合には契約を解除できます

改正後;軽微な不適合の場合は契約は解除できませんが、契約の目的が達成できない場合には催告により契約を解除できます

 

・その瑕疵について売主に責任があろうがあるまいが関係ありません

改正後;売主に責めに帰すべき事情が必要です

 

というように変わります。

 

これに加えて、契約通りの内容で実行できそうであれば「契約通りの内容で実行してくれない?」という追完請求権、「今さら契約通りの内容で実行することは難しいかもしれないけど、せめて代金は勉強してくれない?」と請求できる「代金減額請求権」という選択肢が増えることになりました。より実際に適合した解決策が加わることになったわけです。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
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