空き家対策を真剣に考えてみる

  • 2019.06.17 Monday
  • 14:44

不動産関連のトピックスで度々話題になる空き家問題。

もちろん不動産業界内でも話題になります。

 

空き家が増えるということは需給バランスが供給に傾いていることを表しています。

 

具体的にみてみましょう。

 

平成31年4月26日に公表された「住宅・土地統計調査」(総務省)によると、総住宅数は6242万戸で3%増加しています。

その内、居住世帯のある住宅、つまり誰かが住んでいる住宅が5366万戸(86%)、そして居住世帯のない住宅、つまり空き家や建築中の物件が876万戸(14%)となっています。ただし、この876万戸の内、建築中の物件はたったの30万戸で、残りの846万戸は空き家となります。つまり全住宅の内の13.5%が空き家というわけです。

 

ではこれら空き家は、一体どのような内容なのでしょうか。

 

実にその半数以上(50.9%)の431万戸を占めるのが、賃貸住宅の空き家となっています。そして売りに出ている空き家が29万戸(3.5%)、別荘などの二次的住宅が38万戸(4.5%)、さらにはその他の住宅が370万戸(41.4%)となっています。

 

さて、不動産市場の需給バランスが供給に傾いているというのは上述の通りです。

 

市場の需給バランスが供給に傾いた場合、一般に、財の価格は下がることになります。不動産も例外ではありません。また例えば消費税の増税のような購買力に直接影響する需要サイドへの影響があった場合も同様にバランスは供給に傾きがちではありますが、今日はひとまず置いておき、単純な財の増減からの需給を念頭に置いて考えます。

 

政府は2015年に空き家等対策特別措置法(空家法)を制定しました。これは自治体が「問題空家」に対して助言・指導、勧告、命令、そして代執行を行うという方法を通して、空き家状態のまま不動産が放置されることを防ごうとするものです。例えば勧告に従わない不動産に関しては、建物が建っていても更地並みの課税にする、それでも従わない場合は代執行により取り壊すといったような動きです。

 

また空き家バンクの制度を通じて、自治体や民間の事業者がホームページに物件を掲載してマッチングを図るというようなことも行われています。

 

しかしそもそもの需給というものを考えてみると、これらは枝葉であり、問題の根本的な解決にはつながらないことが分かります。

 

例えばそもそも空き家で放置しているのは、その場所に住みたい・その場所で仕事したいという需要が少ないからです。需要があるのであれば、取り壊してでも売却に回したり賃貸に回したりするわけです。また代執行をするにしても、現実問題として費用を所有者が負担することは難しく、税金が投入されることになるわけですが、その費用を回収できるかどうかはその場所に需要があって、その後利活用されることにより税収が見込めるかどうかに左右されることが多いわけです。

 

実は私どもでも10年ほど前に「リノベーション」という言葉が流行り出した際、古くなった物件でもリノベーションすればきっと再び不動産が利活用されるのではないかと思い熱心に取り組んだことがありました。しかしどれほどきちんと使える物件が供給されたところで、その需要がなければ全く意味のないものだと思い知らされた経験があります。

 

では、問題の根本的な解決には何が必要なのでしょうか。

それには2つの方法が必要であると考えています。

 

一つは街づくりの大枠を改善すること、そしてもう一つはペナルティの創設です。

 

不動産市場に目を光らせていると、需給バランスが供給に傾いているからといって、不動産の価格が全国一律で下がっているわけではないことに気づきます。それぞれの都道府県の、それぞれの市区町村の、それぞれのエリアを細かく見てみると、それぞれに利便性の高いエリアというものが存在し、実は需給バランスが需要に傾いていることがあるのです。

 

したがって、各自治体による立地適正化計画で、供給の範囲を狭くしていくことができればこれが最も早く、最も効果的な空き家対策となるでしょう。

 

具体的には、用途地域の変更を行い、住む範囲、家を建てられる範囲を狭くしてきます。範囲を外れたところにある建物は壊します。範囲をコンパクトにすることでインフラの維持・更新費用を抑えることができるようにします。つまりインフラの維持・更新の費用対効果の高い範囲に住居を集めていく方向です。それはおそらく交通や買い物の利便性の高い「駅」周辺、平坦地、ということになってくるはずです。

 

ペナルティの創設については、空き家税を創設することで、空き家、空き地を吐き出させるという方法です。上述のように空き家であっても建物があることで税の低減効果があったものを無くす、それだけではなく、税を増やす。色々と意見や都合はあるでしょうが、「土地は有限の財産で公共の福祉を優先させるべきである」という土地基本法の精神に則れば、十分に理解を得ることができるものです。

 

中には相続に相続が重なって権利関係が複雑になりすぎてどうしようもなくなっている空き家や、所有者が行方不明になっている空き家もありますが、このような不動産であっても、公的な立場であれば、例えば一旦取得し、権利関係を整理した上で次の用途に使うというようなことができるはずです。マッチングサイト等の民間事業者でもできるような取り組みではなくて、こういった抜本的な取り組みが欲しいところです。

 

そしておそらく、不動産市場はこのような流れに乗っていく必要が出てくることでしょう。

 

であるならば私たちは、今の時点でどの不動産を取得しあるいは手元に残し、どの不動産を早目に処分してしまわなければならないのかといった選択をする必要があります。不動産には思い入れというものが付随するのが常ですので、なかなか選択が難しい場合もあるかもしれません。しかし「不動産」とはいえ不動産市場は常に動いていきますので、よくトレンドを見ながら利活用や処分をしていくことが大切です。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414

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