所有者の分からない不動産をどうするか

  • 2019.11.18 Monday
  • 15:01

私が北九州市から東京都へ来たとき、その人の多さに驚きました。噂に聞いてはいましたが、想像以上でした。

地方では「東京は人が多い」と聞くと、想像するのは近所にショッピングモールがオープンした時にまっすぐ歩けないよねというイメージだったり、駅に有名人が来ているらしいけど人垣で見えないよねというレベルのイメージだったりでした。

 

しかし東京の「人の多さ」はそういったことではなく、普通に道を歩く人や自転車、車が多く、またそういった人や車の挙動が予想できないものであることが多いという現実的なものです。あるいは地震や台風等で避難を余儀なくされた時に、避難所が満員で避難できないというのは、まさに地方では想像できない「人の多さ」です。

 

それではさぞかし東京の不動産はよく利活用されているのだろうと思いがちですが、実際はイメージと大きく異なります。

 

東京の街を歩くと分かりますが、やはり放置土地、放置空き家は数多く存在します。体感ですが、人口の比率で考えると、放置された不動産の割合はそれほど変わらないのではないかと思います。それが千代田区や新宿区といった都心中の都心でも存在しているのですから、それが全国的に、特に地方と言われる場所でどうなのかは推して知るべきといったところでしょう。

 

平成28年度に行われた地籍調査では、不動産登記上の所有者不明土地は約20.1%でした。その面積は私の故郷である九州の面積である367万haを超える約410万haです。そしてこのまま放置された場合、20年後の2040年には、その土地の面積は北海道の面積に匹敵する約720万haになるという試算があります。

 

規模的に大きすぎてピンとこないかもしれませんが、皆様のご近所にも、長年放置されて雑草が伸び放題、建物は朽ち放題という物件がいくつかあるのではないでしょうか。そして、台風の時にその物件の瓦が飛んできたり、虫が異常発生したり、異臭がするといったような問題を目の当たりにしたことがあるかもしれません。

 

さて、以前、当ブログでも色々と空き家対策を真剣に考えてみたことがありました(「空き家対策を真剣に考えてみる」)。

 

政府は平成30年11月15日に、「所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法」を一部施行、令和元年6月1日に全面施行しました。この法律は地域のための事業に所有者不明土地を活用することができるというようになるものです。地域の事業(以下「地域福利増進事業」)とは例えば、買い物が不便な地域なので日用品の買い物ができる場所を作るといった事業や、町おこしのイベントを行う広場を作る、あるいは防災のための施設を作るといった、広く公に役立つ事業のことです。したがって、民間企業や自治体、NPOや町内会といった単位で利用することができる法律になります。

 

ただし利用するには、そもそも建物がない空き地(物置や小屋で床面積が20平米未満であれば建物があっても構わない)であることが必要です。そして例えば朽ちた家があるような場合であれば「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて市町村が危険な空き家を除去して空き地にするという過程を経ていなければなりません。

 

利用を希望する人(事業者等含む、以下「希望者」)が実際に活用するためには、

 

(1)まず希望者自身で登記簿謄本を調べ、所有者を探します。それでも不明な場合は地域福利増進事業の準備として市町村長に対し、土地所有者に関する情報の提供を求めることができます。住民票や固定資産課税台帳の情報等のことです。

(2)都道府県知事に対する申請を行います。

(3)申請があった場合、都道府県知事が事実関係を確認した上で適切と認めた場合に公告を行い6か月の間縦覧に供します。

(4)その間に関係者の反対がなければ、都道府県知事が保証金額と使用期間(10年以内)の裁定をくだします。

(5)希望者は保証金を供託して使用権を取得します。供託額はおおよそその土地の賃料相当額となるようです。

(6)使用期間が経過したのち、事業を継続したければもう一度上記(1)〜(5)の手続きを踏んでいくことになります。事業を終了する場合は更地に戻して返還、または期間中に本来の所有者が判明してその全員が同意すればそのまま引渡しということになります。

 

手続きをざっと書くと上記のようになります。慣れないことも多いでしょうし、比較的新しい法律ですので現場では役所の担当者も勉強しながらといったこともあるようです。まずは利用しようと思っている不動産が所在する市区町村に相談されることをオススメいたします。

 

また、令和元年度5月17日に、表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律(令和元年法律第十五号)が成立しています。令和元年5月24日の公布から1年半以内に施行されることになっています。つまり令和2年11月24日までのいずれかの日に施行されるということです。表題部所有者不明土地とは、謄本上に氏名だけが存在していたり住所の一部だけが記載されていたりというような状況で持ち主等が不明になっているような土地のことです。不動産の現場ではわりと頻繁にみかけます。

 

この法律の十九条を読んでみると

「裁判所は、所有者等特定不能土地について、必要があると認めるときは、利害関係人の申立てにより、その申立てに係る所有者等特定不能土地を対象として、特定不能土地等管理者による管理を命ずる処分をすることができる。」

と書いてあります。

 

活用したいと思っている不動産がこの所有者特定不能土地に該当する場合、登記官が探索に必要な権限を行使して調査を行い、登記簿に反映させることができるようになりました。無事に所有者が判明した場合には、正規の所有者が保存登記を行い、一般的な不動産の案件として取引対象になります。…が、たぶん稀なのではないかと個人的に思っています。

 

大抵の場合、所有者の特定ができないことが予想されます。この場合、利害関係人の申し立てがあれば、裁判所の選任する管理者による管理ができるようになります。例えば生い茂る草木等の清掃等はこの管理者が行うことになります。また裁判所の許可があれば処分することができるようになりました。裁判所が許可をし、代金を本来の所有者のために供託するという手続きが取られることになります。

 

少しずつ不動産の利活用に関しての法律が整備されつつあります。しかし、現場から何よりも願うのは、せっかくご縁あった不動産は是非とも大切に扱っていただきたいということです。私ども不動産を生業とする者にとっては、不動産は唯一無二の存在で我が子のようなものです。色々な長所短所があるのは常でありますが、ご縁があったのであれば是非大切に管理し、最大限に有効活用する。そしてそれが難しい状況になるのであれば、売却を行い、次の奉公先を見つけてあげる。このような愛情をもって不動産を扱っていただきたいと切に願うのです。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414

 

 

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