借地を最も高く売る方法

  • 2018.06.26 Tuesday
  • 18:22

最近ご相談が多いのが「相続した土地を(昔から)借地として貸しているのだが、どうしたものだろうか」というものです。

 

直近でご相談を受けたのは

1.祖父母の代から土地を貸していて、借地人(土地を借りている人)が建物を建てている。

2.月々の地代はきちんと支払われているが、昭和40年代に結んだ契約なので、たぶん安すぎると思う。しかし地代は一般的な「相場」というものが当てはまらず、適正価格がよく分からない。

3.土地を売りたいと思っても「借地権がついているから」という理由で買い手がつかない。

4.土地を返してもらえるのを気長に待つしかないのだろうか…

 

というものです。

 

土地の所有者としては、できれば土地を返してほしい。少なくとも現在の土地の価値に見合った地代を受け取りたいのではないでしょうか。

 

このような場合には、実務的には

1.現在の借地人から借地権(及び建物)を買い取る (今後もその土地は所有していきたい場合等)

2.現在の借地人にその土地(底地)を売る(最も高く売りたい場合等)

3.第三者にその土地(底地)を売る(最も早く売りたい場合等)

4.現在の地代がいかに相場から離れた価格となっているかを固定資産税額の推移や近隣相場から計算して、地代の更新を行う

5.地代の更新がまとまらない場合には専門家を入れた調停(民事調停法第24条の2)で話し合う。それでもまとまらない場合は裁判(借地借家法第11条)により値上げを請求していく

 

という手続きを比較検討していきます。

 

地代の値上げでいくと決めたらまずは交渉、次に調停、それが調わない場合に裁判です。

交渉に当たっては、固定資産税の推移や周辺相場などから客観的に適正価格を算出し、それを根拠に値上げをお願いするのが大切です。また地代の値上げに関しては形成権と解釈されているので「請求した時から適正額への増減の効果が発生」します。したがって適切な時期だと判断したらなるべく早く手続きを踏んでいく必要があります。

 

いずれにしても交渉はお互いの利害が相反するものですから、精神的に気疲れする手続きとなるのは想像に難くないと思います。

 

現場では法的に正しいかどうかが最重要事項ではなく、これまでとこれからのお互いの関係性を考えることが最重要です。「思わぬところでバッタリ遭遇」「自分や家族が困っている時に鍵を握る人があの人だった」等は、この日本においてはとてもよくある話です。ですからなるべく穏便に平和的に解決するよう、交渉者(仲介人や代理人も含む)は細心の注意を払う必要があります。

 

また思い描くゴールに固執すると、その間の相場変動による損失や機会損失、弁護士等の費用をよくよく考えてみたら赤字だったというような思わぬ損失を被る場合もあります。止むを得ない事情がある場合を除いて、なるべく柔軟に、色々な可能性を考慮して手続きを進めていくのが良いでしょう。

 

したがって借地に係る法律、借地に係る市場、人間関係への配慮、この3つを網羅した専門家をみつけることが、総合的に見て最も利益を上げる方法になるでしょう。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永秀一郎

 

借地、底地のご相談は

http://gafu.asia

メール info@gafu.asia

TEL 042-656-7414

 

 

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