平成30年路線価が発表!どんな影響があるの?公示地価との違いとは?

  • 2018.07.03 Tuesday
  • 13:12

毎年7月頭のお約束。全国ニュースでも大きく取り上げられる路線価。

 

全国ニュースでは大抵、全国平均や全国の最高値、そして全国的に最も高い伸び率を示した場所が取り上げられます。その後ローカルのニュースで、県内の平均と最高値、そして県内で最も高い伸び率と最も下げた場所が取り上げられます。

 

例えば「平成30年は銀座の鳩居堂の前ではハガキ一枚分の土地の広さで65万円!」等のニュースが流れるととても興味を引き付けるものです。 一方で「あれ?こないだも土地の価格が云々というニュースを聞いたばかりだぞ?」と思われる方も多いようです。また不動産を売り買いするに当たって「路線価だか公示地価だか基準地価だか、色々あってどれがウチの不動産の価格なの?」という声も、現場ではよく聞かれます。不動産会社の社員であってもこの違いや活用法をよく分かっていない方が多いので混乱しても不思議ではありません。ですから、これを機に簡単にまとめて把握しておきましょう。

 

〇路線価

まず、昨日、平成30年7月2日(月)に発表されてニュースになっていたのは「路線価」です。その名の通り、路線(広義の道路という認識で大丈夫です。以下同じ)の価格です。つまり「この路線(道路)に接している土地は、平米あたり〇〇円です」という意味で、これを路線価といいます。

 

路線価の目的は徴税。つまり不動産に係る税金を納めてもらうために、その税額の計算の基準を示さなければなりませんので、相続税法に基づき国税庁が一生懸命に調べて公表しているものです。路線価はその年の1月1日時点の価格を毎年7月1日に発表することになっています。 不動産に係る税金は、大きく分けて二つあります。相続税と固定資産税です。この算定の基準となるのが路線価ということです。よって、路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の二種類があり、1割程度価額が異なります。

 

一般に、不動産の現場で「路線価」というと「相続税路線価」を表すことが多いですが、人によって認識が異なりますので留意しておくことが必要です。 例えば税理士は相続税路線価を念頭に「路線価」と言いますが、司法書士や土地のオーナーは固定資産税路線価を念頭に「路線価」と言うことが多いです。

 

この路線価に応じて、我々が支払う相続税や固定資産税等の税額が増減することになります。

 

〇公示地価

公示地価は基準地の更地の価格です。都市計画法による都市計画区域内や、都市計画区域外でも相当程度の土地取引が見込まれる場所に基準地が設定され、そこが更地である場合の金額が算出されます。 公示地価の目的は一般の土地取引価格に対する指標となること、適正な地価の形成に寄与すること、そして公共用地の取得価額の算定基準とすることです。つまり「国土というものは、有限の資源で貴重なものなので、この価格を参考にして取引するようにしてくださいね」という意味で国が公表しています。したがって公表するのは国土交通省です。

 

公示地価はその土地の1月1日時点の価格を毎年3月中旬に発表することになっています。

 

路線価と公示地価との大きな違いは、路線価は路線に対しての価格であったのに対して、公示地価は土地(更地)そのものに対しての価格であることです。また公示価格は二人以上の不動産鑑定士がそれぞれ、原価法、取引事例比較法、収益還元法の鑑定評価の三手法を用いて鑑定評価する価格となりますので、より土地本来の価格に近い価格となっています。

 

〇基準地価

基準地価は国土利用計画法施行令に基づき、地方自治体が公表する、基準値の更地の価格です。

各都道府県が調査を行います。路線価や公示価格と異なり、毎年7月1日時点の価格をその年の9月20日頃に公表することとなっています。

 

〇これらの価格はどのような影響を及ぼすか

簡単に一般的な土地に係る3つの価格をみてきましたが、それではこれらの価格はご自身の土地の価格にどのように影響を及ぼすのでしょうか。

 

上で見たように、土地の価格決定のプロセスの発端として、不動産鑑定士による鑑定評価が行われます。これは、その時点までの不動産に係る色々な事情を鑑みた結果、価格時点(例→公示地価なら1月1日)での、ある対象不動産の、財としての価値を「金額」に換算したものです。これが公示地価を作ります。そしてこれを基準・参考に、各路線毎の路線価が作られます。そしてこの公示地価と路線価を参考に、さらにその土地の固有の事情(例えば日当たりや近隣の環境等)を加味して、各宅建業者が売買や賃貸の価格を提案していき、また個々の取引を通じて不動産市場が形成されていきます。この個々の取引が再び不動産鑑定士による鑑定評価に影響を及ぼすといったサイクルとなっているわけです。

 

したがって、不動産を売り買いされる際には、それぞれの価格の特徴をよく理解した上で、地価の増減のニュースに一喜一憂するのではなく、それを一つの判断材料として取引の相手方から提案された価格が適正であるか判断しましょう。またご自身とご家族の事情をよく考えて相場の潮目を見誤らないことがとても大切です。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 徳永 秀一郎

 

 

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