過去に小火(ぼや)があった建物は瑕疵のある物件になるか

  • 2018.07.04 Wednesday
  • 12:42


 

ご相談者は高齢のご夫婦でした。子供たちが独立し、広くなり過ぎたご自宅の戸建てを売却し、遠方に住むお子様とお孫さんのお家で同居されることとなり、売却の相談をお受けすることになったのです。

 

売りに出す前の調査で、家を拝見させていただいたところ、とてもきれいにリフォームもされており、弊社で一度買ってリフォームして売り直すという手間をかけなくても、すぐに売れそうでした。早速宅建業法第34条の2に基づき、媒介契約書を作成して販売活動に移ることになりました。

 

一般的な不動産会社(宅建業者)は、媒介契約の際に、併せて物件状況確認書(告知書)というものを作成します。お売りになられる土地や建物の現在の状況を正確に把握して正確に買主に伝えることで買主を保護するとともに、売主が責めを負うことが無いよう、売主の保護をも目的としています。

 

物件状況確認書では、例えば、雨漏りの有無やシロアリの被害、建物の傾きや腐食や不具合がないかといった項目をおよそ20〜30項目に細分化して確認していきます。そして、それを基に、仲介を行う宅建業者が確認書と実際の不動産の状況と異なっている部分がないかを再確認するという流れになります。この再確認の作業中に、台所の外壁が僅かに、本当に僅かに、煤けている部分があることが分かりました。

 

物件状況確認書には「火災」の項に「無し」とはっきり書かれています。しかしこの煤けが気になったので、所有者に確認したところ「記憶もなくなりそうな遠い昔に、料理している時に少し火が上がったことがあった。しかしすぐに消火器で消して、大事には至らなかった」という証言を得ます。

 

「遠い昔」「少し火が…」「大事」という言葉は、普段の会話では何気なくスルーしてしまいそうですが、とても曖昧で主観的なものであるため、より正確な聞き取りを行っていきます。

 

すると

「少し火が」→天井やキッチンの小窓のカーテンと窓枠が燃えたこと

「大事には至らなかった」→「消防への通報は必要がなかった」

よって、物件状況確認書の「火災」の項は「無し」と記載したことが分かりました。「消防車が来ていないのだから火事ではないでしょう?」というお考えでした。そもそも指摘されるまで覚えてもいなかったし、小火は火災ではないだろうという認識をおもちだったようです。

 

また、その後、小火によって炭化した天井や天井裏も含めたリフォームを行い、特に雨漏り等の不具合もないので「建物に何か問題があるわけではないだろう(売主談)」と考えておいででした。

 

この点について、東京地裁平成16年4月23日判例時報1866号65頁を読み、そのポイントをまとめると、

1.物件の価値というのは、物理的な価値だけではないですよ

2.売主にとっては「大事には至らなかった」ことでも、買主にとっては、小火があったことを知っていれば買わなかった、あるいはもっと安く買ったという判断材料となる重要な要素ですよ

3.そもそも小火は通常の経年劣化とは異なる劣化の原因ですし「縁起が悪い」と感じる(=心理的瑕疵)の原因となりますよ

ということが分かります。

 

つまり、売主にとっては「小火程度だし、昔の話だし、その後リフォームまでして、家には全く問題がない」という認識であったとしても、売主としての責任は免れることができませんということです。

 

ということで、この点をご説明させていただき、小火があったことをきっちりと公表した上で売却活動を行っていきました。

 

結局「いや、小火程度なら気にしませんよ。むしろきれいにリフォームされていて嬉しいです」という買主が現れ、満額での取引となりました。万一、以前の認識のまま不動産を売っていたなら、つまり小火が起こったことを忘れたままでいて、それを正直に告知せず売却してしまっていたら、もちろん民法第566条及び民法第570条に基づく責任を追及されるリスクがあったことでしょう。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 徳永 秀一郎

 

 

不動産の売却、買い取りのご相談は

http://gafu.asia

メール info@gafu.asia

TEL 042-656-7414

 

 

 

 

 

 

コメント
コメントする








    

calendar

S M T W T F S
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 
<< November 2018 >>

selected entries

categories

archives

links

profile

search this site.

others

mobile

qrcode

powered

無料ブログ作成サービス JUGEM