改正民法で相続は何が変わるの？【その２】
- 2018.07.12 Thursday
- 12:42
昭和55年以来、約40年ぶりの改正となる相続部分の民法改正。
復習ですが、覚えておくべき重要なポイントは3つです。
１．配偶者居住権の新設
２．相続対象でない人も（看護や介護の）対価を請求できるようになった
３．自筆遺言証書を法務局に預けられるようになった
詳細は改税民法で相続は何が変わるの？【その１】をご覧いただくとして、今日はもう少し深く掘り下げて考えてみましょう。
特に「１．配偶者居住権が新設」されることの影響は、不動産取引関係者にとって頭に留めておくべき重要な事項です。
まず、配偶者居住権とは、相続が開始した時に同居していた配偶者は、原則として、賃料等を支払うことなくその家に住み続けることができる権利です。
この権利について、上澄み液部分をとにかく簡単に、とにかくイメージしやすい例で考えると、
「高齢の夫婦が持ち家に住んでいて、おじいちゃんが亡くなった時に、おばあちゃんは家の所有権を相続できなくても、おばあちゃんは今まで通りそこに住んで良いですよ。おばあちゃんの家ではありませんけど、家賃を誰かに払わなくても良いですよ。」
と、そういう権利です。
さて、この例に出てくる家が、おじいちゃんが昔バリバリのサラリーマンだったときに建てた家で、月賦（ローン）も返し終わった。という家であれば問題はありません。しかし現実問題として、全部の家がそうであるとは限りません。
例えば、亡くなったおじいちゃんがまだ生きている時に、何かの目的でお金が必要となり、この住宅を担保にしてお金を借りていた場合。担保権者は予想できなかったリスクに遭遇することになります。
配偶者居住権は、相続開始後に遺産分割協議で決めて取得するか、遺言書で書いておくことによって設定することができます。したがって、不動産を担保にするその時には「配偶者居住権は発生しないだろう」と思っていても、担保設定後に配偶者居住権が発生してしまうことがあるわけです。こうなると万一債務不履行があって、担保権の実行を行おうとしても配偶者居住権をもった居住者が住んでいて自由に土地を使用収益することができませんので、担保評価割れのリスクがあるということになります。
ならばと担保権の設定時に「配偶者居住権は発生させないものとする」等の特約を入れるのはどうでしょうか。さてその特約の実効性は疑わしいものがあります。裁判所がどう判断するか、なんとなく想像がつくのではないでしょうか。ある程度の違約金は認められるかもしれませんが、衡平の観点から、担保権者にも責任があると判断され、本当に「ある程度」になりそうな気がします。
配偶者居住権は登記をすることができ、また登記請求権が発生します。よって他の権利との兼ね合いがある場合には、登記の先後による対抗関係の問題になってきます。登記の順位が上であれば、つまり配偶者居住権よりも先に担保権の登記をすることにより優先されることになります。登記請求権のない賃借権とは異なり、配偶者居住権は請求権があると解されるので、登記の数も増えていくことでしょう。したがって、不動産を担保にする際にはこれまで以上に、登記を先に具備することが重要となってきます。
とはいえ登記で優先しているからといって、自由に担保不動産を使用収益することができるわけではありません。いずれにしてもお住まいになられている配偶者居住権者と交渉して"落としどころ"を探していくというひと手間が必要になることは言うまでもないわけです。落としどころは各家庭の事情に応じたオーダーメイドになります。特に自宅には、他人が思っている以上に気持ちが込められていることが多いので「法律的にはこちらが正しい」と強硬な姿勢で臨むようだと、予想以上に苦労するでしょう。
改正民法は、今までよりも現在の実際に即した使いやすい法律となることは間違いありません。
是非上手に活用して、不動産と末永く上手に付き合っていただきたいと思います。
楽府株式会社 宅地建物取引士 ��永秀一郎
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414
JUGEMテーマ：相続
