相続した不動産を遺産分割協議前に売ることはできるか

  • 2018.07.13 Friday
  • 19:53

実際に相続が発生すると、かなり慌ただしく動くことになります。

 

そもそも大切な家族を亡くして精神的に大きなショックを受けているところに、色々な物事を整理していく必要があります。

加えて相続税の申告期限の問題もあります。相続税の申告期限は、相続が発生したことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。

 

相続人が複数存在する場合、後の憂いを防ぐため遺産分割協議を行って、遺産分割協議書を作成しておくことが重要です。遺言書が存在し、相続財産の全てについて相続人や受遺者が指定されていれば作る必要はありません。しかし例えば「建物は〇〇に与える」というように、不動産の一部についてしか相続人が指定されていないような場合、では土地についてはどうなのか、遠く離れた故郷のその存在さえ忘れていた山林はどうするのか、あるいは倉庫の奥深くで数十年眠ったままになって忘れられている骨董品はどうなのかというように、意外と抜けや漏れがあることがありますので、遺言で指定されなかった残りの財産について相続をどうするのか決めなければなりません。このような場合にはやはり遺産分割協議を行い、その証として遺産分割協議書を作成した方が良いわけです。

 

さて、上で述べたように、相続税には申告期限というものが存在します。これに加えて債務の履行(借金の返済等)のために、相続した土地や建物を急いで現金化しないといけないことがあるものです。ところが家族には、相続人の一人が連絡が取れない、遠い国に行っている等の色々な事情が存在することがあります。つまりすぐに遺産分割協議書を作成して実印を押印することが出来ない事情があるかもしれません。このような場合どのようにすれば良いのでしょうか。

 

民法第896条によると、相続人は相続開始の時から、被相続人に属した一切の権利義務(ただし被相続人の一身に属するものを除く)を承継するとなっています。また不動産登記法第63条第2項によると、相続による権利の移転の登記は、登記権利者が単独ですることができると書かれています。そして民法第898条によると、相続人が数人あるときは、相続財産は共有であると書かれています。

 

これらの条文から、仮に遺産分割協議が行われて遺産分割協議書が作成されていないとしても、基本的には相続財産と言うのは共有であり、共有者であれば登記権利者でもあるので、相続を原因として共同相続の登記申請を単独で行うことができることが分かります。したがって、例えば納税しなければならないので、相続財産の一部である土地と建物といった不動産を売ってしまって現金化したいと思ったのであれば、

 

1.まず相続を原因として共同相続の登記申請を行い

2.相続人全員の同意を得た上で

3.不動産を売却する

 

という形をとることで、遺産分割協議が行えない、あるいは遺産分割協議がまとまらないといった事態であっても、とりあえず不動産を現金化することは可能となります。具体的には「不動産を売ることは決まっている。そのことは全員が合意できている。まだ分け前が決まっていないけども」というような時に使うということになります。

 

また法定相続人が第三者への不動産を売却した後に「実は遺言書がありました」と、後から遺言書の存在が明らかになることがあります。そして「不動産は〇〇に譲る」というような一文があった場合。この場合は対抗要件の問題となり、この不動産を買った第三者と受贈者(上の〇〇)の内、登記を早く具備したものが不動産の所有権を取得(民法第177条)することになります。

 

なお、知事または大臣の免許を受けた宅地建物取引業者による媒介が行われる場合は、必ず、登録を受けた司法書士による確認の下、手続きが行われていくことになるはずです。「宅建(取引士)試験に合格したから自分でできる」というような方もおられますが、取引士の資格と免許を受けた宅地建物取引業者であることは全くの別物です。免許を受けた宅地建物取引業者の媒介によらずに自力で不動産取引等を行い、手続きに抜け漏れ等があると、ほぼ間違いなく損害賠償請求という話になってきますので注意が必要です。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永秀一郎

 

不動産の売却、買い取りのご相談は

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TEL 042-656-7414

 

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