エアコンが壊れた賃貸物件のエアコンの修理費用は誰が負担すべきか

  • 2018.07.15 Sunday
  • 12:40

先日の豪雨災害で私の故郷である北部九州地方ではかなり大きな被害を受けました。


昨年の北部九州豪雨被害からの復興も完全に成し遂げられていない中での再びの被災で、クライアントや友人も「気持ちが折れそう」と語っていました。また先週、同じく豪雨被害を受けた中国地方(広島県、岡山県)を訪問させていただく機会がありましたが、こちらも大きく報じられているように、甚大な被害を受けており、普段の生活に戻るのはなかなか難しい状況のようです。

 

さて、先週の豪雨から一転、大変暑い日が続いています。この記事を書いている時点では、まだ午前中にも関わらずこちら八王子市は32℃の気温となっております。

 

このように異常な暑さが、異常ではなく通常になってくるとやはりどうしてもエアコンが生活必需品となってきます。賃貸経営をしていると、以前の大家や店子がエアコンを残したままにしていることがあり、そのまま部屋を貸しているというようなことがあるのではないでしょうか。

 

 

最初は「自分でエアコンを買って取り付けてあげる手間と費用がかからなくて良かった」と思うかもしれません。しかし、時間が経ってこのエアコンが壊れた時が問題となります。

 

賃貸仲介業者は「部屋にエアコンあり」と説明していますし、たいていの場合、入居者も内見の際にエアコンが付いていることを確認して入居を決めているはずです。しかし大家としては「前の持ち主が置いていったもので、まだ使えるのであればどうぞご自由に使ってください」という考え方でしょう。したがって「エアコンが壊れた」という事態になった時に、全員が「自分の持ち物ではないのだから、あなたが何とかしてください」という気持ちになっているかもしれません。

 

この点について民法は、第606条で「賃貸人は賃貸物を使用収益するために必要な修繕を行う義務がある」と書いています。法律的に考えると、部屋についていたエアコンは、前の所有者がその所有権を放棄したものであると考えるのが合理的でしょう。したがって、エアコンを含めて部屋を貸すという事業を行い、家賃という対価を頂いている以上は、当然、大家はエアコンについても責任を負い、修繕を行う義務が発生すると考えられます。よろしいでしょうか。「義務」です!

 

現場では「サービス設置品だから」等と言い逃れをして義務を逃れようとする大家が大勢います。しかし家賃を頂くという「権利」には「義務」が付随することを忘れてはなりません。どうしてもエアコンの故障を修理したくないのであれば、最初から取り外して市場に出すか、賃貸契約の時点で「エアコンはあなたにあげます。所有権はあなたのものです。だから何があっても責任はとりませんよ。もちろん退去の時には持って行っていただいて構いません。それで良いですね?」と伝えた上で、借主の了承を得る必要があります。

 

しかしそもそも「法律的にどうなのか」等を考えているようでは大家失格です。不動産を貸して家賃を頂くというのは「事業」です。もちろん、借入金の返済や、不動産に係る税金の支払いにお金がかかることは分かります。ですがお金を頂くからには、お金を頂けるだけのサービスを提供しなければなりません。

 

「物件の維持管理や修理、清掃は一切行いません。でもお金はもらいます」というような事業が成立するわけがありません。

 

大家として不動産賃貸業を行っているオーナーにはその意識の欠如ゆえに、大損をしている方が多数いらっしゃいます。地域特性や管理会社、そして仲介会社のせいにして転々と不動産業者を回るオーナーの噂は、この業界ではよく耳に入るものです。そのようなオーナーの物件は少しずつ過疎化していき、いつしか廃墟のようになり、結局市場で安く買いたたかれるというような残念な結末を本当によくみかけます。

 

しかしせっかくご縁あって、不動産を取得し、テナントが入居してくださっているのですから、このご縁はとにかく大切にしなければなりません。目先の利回りに目が曇って、本当に大切なことを見抜けないようでは、人口減少と不動産供給の増加、そして気候変動といった要素が加わる激動の市場で生き残ることは難しいでしょう。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 

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