土地の売り買いの際に土壌汚染調査が必要な場合とは
- 2018.07.17 Tuesday
- 14:01
「土地の資産価値を減じる原因」とは一体何のことでしょうか。
ぱっと思いつくのは反社会勢力等の事務所等の用途でしょう。反社会勢力まではいかないまでも、いわゆるゴミ屋敷を作り上げてしまうような土地の利用法も含まれるでしょうか。いずれにしても、それが原因で、その土地やその土地の周辺の土地が一般的な市場価格では売れない（貸せない）というように、土地の資産としての価値が減るようではいけません。場合によっては損害の賠償を求められるような話にもなりかねません。
とはいえ今日着目したいのは、そのような分かりやすい減価要因ではなく、一般的な土地の使用収益であっても土地の資産価値を減じる原因となるケースがあるというところです。
例えば地中埋設物を残してしまったり、土壌汚染物質による汚染をさせてしまうリスクがある使用法です。行政は土壌汚染対策法や水質汚濁防止法に基づいて、有害物質を使用する特定施設には届出を義務付けており、その特定施設には「パン若しくは菓子の製造業」や「麺類製造業の用に供する湯煮施設」、「旅館業の厨房・洗濯・入浴施設」「自動車分解整備事業」等々、わりと私たちの日々の生活に馴染みの深い事業が含まれています。
土地や建物等の不動産売買においては、その不動産の使用履歴を遡り、土壌汚染対策法や水質汚濁防止法に係る特定施設（以下「特定施設」）。の用途で使われていたかどうか、また使われていたのなら、その廃止が適切に行われたかどうかを調べることになります。万一汚染物質が出てくると、土地利用者や周囲の方の健康を損なうリスクもありますし、近隣へのご迷惑になるリスクもあります。さらに土地の改良等も必要になってくることから、資産としての価値は大きく下げることになります。また契約内容によっては売買契約、賃貸借契約の取り消しや損害賠償の請求も行われることでしょう。
法律的には
１．特定施設を廃止する時
２．3,000平方メートル以上の土地の形質変更の届け出を行う際に、土壌汚染の恐れがあると都道府県知事が認めるとき
３．土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると都道県知事が認めるとき
このようなときに適切に届出を行い、法令に義務付けられた土壌環境調査を行って、必要があれば土地の改良を行うという一連の手続きを取らなければなりません。
調査の結果、ほとんどの事業者は法律や条令に則って適切に届出を行い、行政の指導の下で適切に特定物質の処理を行っており、故意に土地を汚染しようとすることはありません。しかし予測できない事態というのは起こるものです。
例えば、
〇いつ廃業したのか分からないまま
〇事業も相続がされず権利関係が宙に浮いている
〇不動産を借りて事業を行っていたが、行方不明
〇特定施設を作った（使っていた）事業者は分かっているが、調査やそれに伴う土壌改良等の対策を行うお金がない
〇「現在の土地所有者の先々代の頃、工場があったらしい」のように、過去の履歴が不明瞭
というような事態です。
公害対策基本法が公布・施行されたのが1967年（昭和42年）で、それ以前に関しては有害物質の取り扱いについて特に規制がありませんでした。どんな物質を使っていたのか分からないこともあるかもしれません。現行法では「土地所有者等（管理者又は占有者）が、指定調査機関に調査を行わせ、その結果を都道府県知事に報告すること」となっています。また汚染の除去等の指示をされた者の資力が低い場合には助成金の交付も行われています。
実際問題、現場では特定施設とそれに纏わる関係者がかなり高齢で記憶が定かでない場合や、お金がない、そして行方不明というケースがかなり多くなってきていますので、ケースバイケースで、行政と相談しながら丁寧に調査と対応を行っていく必要があります。
楽府株式会社 宅地建物取引士 ��永 秀一郎
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