不動産の税金が上がった!土地の価値が上がったの?

  • 2018.08.03 Friday
  • 16:17
八王子市、町田市といった多摩地区を中心に不動産投資を行っているクライアントが「最近、毎年々々固定資産税が上がっちゃってさ〜」と仰っていました。
約1,500室を所有し賃貸するクライアントで、さらに(仕方なく)物件が増えていきますので、単純に物件の増加に伴い固定資産税等の支払いが増えているのかと思ったら、どうやらそうではないようです。所有しているそれぞれの物件の固定資産税の支払い金額が毎年増えているようです。これは土地の価値が上がっているということなのでしょうか。
実は、固定資産税の支払い金額が増減する要因は2つしかありません。
1.税率が変化した
2.課税標準額が変化した
このいずれかとなります。固定資産税は各市町村(特別区においては都)が条例により賦課する税金で、標準の税率は1.4%となっています。しかし容易に上がるものではありません。よってほとんどの場合、固定資産税の支払い金額が増減するのは課税標準額が変化したからということになります。
今年、つまり平成30年度は固定資産税評価額の評価替えの年となります。評価替えは3年に一度しか行われません。今年の評価替えに当たっては、平成29年1月1日を価格時点とする地価公示価格を基準とし、おおよそその70%の金額が固定資産税課税標準額となります。平成31年度そして平成32年度は今年決定した価格が据え置かれるということになるわけです。また、新築や増改築等があった家屋や分筆・合筆のあった土地などは、新たに評価が行われ、新しい価格が決定することになっています。
3年に一度しか行われない固定資産税の評価替えと、ほぼ動くことのない税率。ではなぜ「毎年」固定資産税が増加していくという現象が起こってしまうのでしょうか。秘密は「負担調整措置」にあります。
負担調整措置とは、土地の価格が跳ね上がると同時に単純に土地の価格に合わせて税金を賦課すると、給料は上がらないのに家賃が急激に増加したり、食料品や医薬品といった生活必需品も含めたすべてのモノやサービスの価格が急激に増加するといった現象が起こって、経済全体に悪影響を及ぼしてしまうので、税金自体はなるべく緩やかに上昇するようにしましょうねという目的で、各市町村(又は都、以下同じ)が固定資産税の課税標準を調整する措置のことをいいます。
では現在、クライアントに係る負担調整措置はどのステージにいるかというと、過去に上がってきた地価の上昇分を少しずつ吸収して、本来の評価額に近づけていくというステージです。
例えば、平成28年度に負担水準(平成29年度課税標準価額÷本則課税標準額×100)が80%だったとすれば、平成29年度は評価額が変わらなくても課税標準額が、評価額×5%分上昇することになります。つまり税額もその分だけ上昇するということになります。そしてこの負担水準が100%となるまで措置が続けられる(その間にまた地価の急上昇があれば、税額が緩やかに上昇するように調整)ことになります。
したがって、毎年々々固定資産税が上がっているという現象は、この負担調整措置により本来の土地の価値に対する課税が行われるように調整されていることに起因しています。
とはいえ、やはり税負担の増加(減少)は利回りに影響を及ぼします。それはつまり不動産投資においてインカムゲインを狙う時期である場合には見過ごせない要素となります。そしてもっと重要なことは、税負担の増減が不動産の最有効使用の変化に大きな影響を与えるということです。それはつまり投資戦略の出口を想定しなおさなければならないということでもあります。
よって、単に固定資産税が減ったら「ラッキー」、逆に増えたら「ガッカリ」といった単純な発想ではなく、トレンドの変化を告げる重要なシグナルとして活用していくことが大切です。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
不動産の売却、買い取りのご相談は
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TEL 042-656-7414

 

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