借地・借家の立ち退き料とは〜その3〜自分や家族の居住の必要性は正当事由になるか

  • 2018.08.06 Monday
  • 17:02

 

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借地・借家の立ち退き料とは〜その2〜はこちら

 

さて、借地・借家の契約において、この契約を解除し、自分がいつでも不動産を使用収益したり、より有利な条件で処分できるようにしたりするためには、多くの場合正当事由が必要となりますし、正当事由が弱い場合や、強い正当事由があっても時間的に急ぐ場合には、正当事由を補完する立ち退き料をやり取りするのが一般的です。

 

ところでこのキーワードたる「正当事由」とは一体何を指すのでしょうか。何をもって「正当」と認められるのでしょうか。

 

実は、この正当事由には、これだからOK、これでないからNGというような明確な基準はありません。賃貸借契約の内容(契約期間、賃料、敷金や礼金権利金等の状況)や家族の事情等によって正当事由に当たるかどうかは異なります。現実的な話、担当する裁判官によっても異なる可能性があるものです。

 

一般的には、次のような事情が、正当事由にとなりうるものです。

 

1.オーナー(地主・家主)が、自身の住居として使用する必要がある場合

「自分自身が住むところを失ってしまい(そう)で、土地や建物を他人に貸している場合ではないなら仕方ないよね」そういう判断です。例えばオーナーは自分の所有している家を他人に貸し、自分自身は別の家を借りていることがあるかもしれません。ところがもちろん借りているものですから、借りているほうの家の家主から立ち退きを求められる可能性はあります。

 

あるいは、転勤することになり、今まで住んでいた家を貸していたが、再び転勤があり、戻ることになったというパターンもあるでしょう。少し特殊な例ですが、福岡時代にクライアントのスポーツ選手が他のチームに移籍することになり、それまで住んでいた家を貸しに出したのですが、また戻ってくることになり、その家ほどセキュリティー面や職場までの距離等で良い環境の家がなかったことから、仕方なく現在の賃借人に退去をお願いしたということもありました。

 

またわりと最近の話ですが、現在の家が不運にも震災や土砂災害等の被害に遭って居住不可能となり、賃貸に出していた家の退去をお願いするといったこともありました。このような場合はまさにオーナーが自身の住居として使用する必要がある場合となり、「正当事由」となる可能性があります。あくまでも可能性です。

 

なぜなら、これはオーナー側の都合であり、賃借人にもそこを住居として使用する必要性があるからです。もしかするとオーナーよりもその必要性は強いかもしれません。

 

例えばオーナーは土地や建物を他に所有しているかもしれず、賃借人はそもそも不動産というものを所有していないかもしれません。またオーナーは他に同程度の不動産を買ったり借りたりして住む財力があるかもしれませんが、賃借人にはないかもしれません。オーナーはある程度自由の利く家族構成かもしれませんが、賃借人には近くの病院に通わなければいけない年老いた両親と学校に通う幼い子供がいるかもしれません。こういった様々な細かい事情をみて裁判所は正当事由かどうかを判断しますので、あくまでも「可能性」ということになるわけです。

 

2.オーナーの家族や近親者の住居として使用する必要がある場合

例えば、アパートを建てていてそれを貸していたが、古くなってきたし管理も面倒くさい。そこへきて息子が嫁候補の彼女を連れてきた。この際、古くなったアパートを取り壊して、息子夫婦(となるはず)の家を建ててやれば、自分の老後もある程度安心なのではないだろうかというような話です。

 

もちろん正当事由が認められる可能性はあります。ただし少なくとも結婚が具体化し、息子も実家で同居しておらず、あるいはこのまま順調に結婚しても同居は困難を極めるというような事情があるならばです。そうでなければ「息子が結婚するから家が必要?一緒に住めばどうですか?息子夫妻の住むところも確保でき、現在の賃借人の家を確保できる、あなたも老後の面倒をみてもらえる。win-win-winではないでしょうか」と裁判所は判断するわけです。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
不動産の売却、買い取りのご相談は
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TEL 042-656-7414

 

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「借地・借家の立ち退き料とは〜その1」

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