相続と不動産〜その14〜相続放棄しても不動産を放棄したことにはなりません

  • 2019.07.08 Monday
  • 12:29

2025年に、団塊世代が75歳以上となります。私たちの住んでいる近所を見渡してみると、現在高齢者のみでお住まいになられている家がいくつもあることに気づくのではないでしょうか。これらは空き家予備軍となります。

 

日本では持ち家政策の下、子供たち世代の住宅取得が推進されてきました。そうなると当然、親世代とは別の家にそれぞれの生活をするようになります。そして相続が発生しても移転登記も行われず、売却されることもなく、空き家は空き家のままで放置されるケースが増えてきました。それは経済が縮小していって土地の価格が下がった中で、売ったとしても売却益どころかマイナスが発生してしまったり、そもそも今の時代には誰も欲しがらない売却の難しい物件であったり、あるいは単純に面倒くさいというような事情があるからです。

 

さて、不動産の現場で客と話していると、そのような問題への解決策として「相続放棄」という手段を検討している方が多いことに気づきます。相続放棄とは、まさに被相続人の財産を相続することを放棄することを指します。地方に親が住んでいた不動産が空き家で置いてあるけど、めんどくさいし、売れないし、貸せないし、売る(貸す)にしてもかなり高い費用をかけて解体なりリフォームなりしないといけないし…etcというような事情で、どこからか「相続放棄」という言葉を覚えてきて、財産を一切相続しない代わりに、めんどくさい不動産の処分からも逃れようという考え方です。

 

しかし実際にはそんな甘い話はありません。

 

1.不動産の所有権は、別の誰かに移るまで管理責任は残ります

民法第940条にははっきりと「相続の放棄をしたものは、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」と書かれています。

 

したがって、例えば戸建てを放置していて、その戸建てからの飛来物や落下物が、他人や他人の財産に損害を与えた場合、相続放棄を選択していたとしても、当然管理者責任を問われることになります。あるいはマンションを放置していて、管理が不十分なせいで水漏れが発生したりといったようなことがあると、当然その被害については賠償を求められることがあるわけです。

 

それならばと相続財産管理人を選任することを思いつくかもしれませんが、当然その相続財産管理人の費用が発生します。またその費用は相続財産から支払われ、足りない場合は申立人が支払うことになります。

 

つまり、不動産のめんどくさい管理・処分から解放されるために相続放棄を選択したとしても、次の所有者が正式に決まるまでは管理責任は付いて回りますし、不動産を相続することに伴う経済的な負担から逃れるために相続放棄をしたのに、費用はかかることになるということです。

 

2.国はほとんどの場合、相続放棄された不動産を引き取ったりしません

相続放棄された財産は、次順位の相続人に相続権が移ることになりますが、相続財産管理人を選任した場合、相続財産管理人は不動産も含む全相続財産をひっくるめて清算し残った財産を国庫に引き継ぐことになります。しかし、国としても相続放棄されたどうしようもない不動産を引き取るわけにはいきません。広く多くの国民の税金で運営されている以上当然の選択です。したがって、いつまで経っても相続財産の清算が終わらないことになります。そして相続財産管理人の費用は(相続放棄を選択して難を逃れたと思っていた)申立人が支払い続けることになります。

 

費用の大小という意味では当然、素直に相続して、自分で管理していた方が安くなることは言うまでもありません。またその方が処分も自由にすることができるということになります。

 

よって、もしあなたが自分の財産を誰かに引き継がなければならないと考えているのならば、なるべく早く、元気なうちに、財産の整理をしておくのが賢明な選択でしょう。「なんとかなるだろ」では子孫が困ることが多いのです。

 

またもしあなたが誰かの財産を引き受けなければならない立場にあるのならば、現在の所有者が元気な内に、財産の整理をするよう背中を押し、そしてお手伝いすることが賢明でしょう。不動産の資料を集めることや、境界の確認、道路の権利関係を整理するといった作業は、慣れないとなかなかハードルの高い仕事です。

 

いずれにしても「相続放棄するから大丈夫」というような選択は、決して問題の解決とはならない選択であることを覚えておく必要があります。

 

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414

 

併せて読みたい記事

「空き家対策を真剣に考えてみる」

「相続と不動産〜その13〜相続発生後にもできる税対策があります」

「相続と不動産〜その12〜不動産をうまく利用して相続税を軽減する」

 

 

JUGEMテーマ:相続

空き家対策を真剣に考えてみる

  • 2019.06.17 Monday
  • 14:44

不動産関連のトピックスで度々話題になる空き家問題。

もちろん不動産業界内でも話題になります。

 

空き家が増えるということは需給バランスが供給に傾いていることを表しています。

 

具体的にみてみましょう。

 

平成31年4月26日に公表された「住宅・土地統計調査」(総務省)によると、総住宅数は6242万戸で3%増加しています。

その内、居住世帯のある住宅、つまり誰かが住んでいる住宅が5366万戸(86%)、そして居住世帯のない住宅、つまり空き家や建築中の物件が876万戸(14%)となっています。ただし、この876万戸の内、建築中の物件はたったの30万戸で、残りの846万戸は空き家となります。つまり全住宅の内の13.5%が空き家というわけです。

 

ではこれら空き家は、一体どのような内容なのでしょうか。

 

実にその半数以上(50.9%)の431万戸を占めるのが、賃貸住宅の空き家となっています。そして売りに出ている空き家が29万戸(3.5%)、別荘などの二次的住宅が38万戸(4.5%)、さらにはその他の住宅が370万戸(41.4%)となっています。

 

さて、不動産市場の需給バランスが供給に傾いているというのは上述の通りです。

 

市場の需給バランスが供給に傾いた場合、一般に、財の価格は下がることになります。不動産も例外ではありません。また例えば消費税の増税のような購買力に直接影響する需要サイドへの影響があった場合も同様にバランスは供給に傾きがちではありますが、今日はひとまず置いておき、単純な財の増減からの需給を念頭に置いて考えます。

 

政府は2015年に空き家等対策特別措置法(空家法)を制定しました。これは自治体が「問題空家」に対して助言・指導、勧告、命令、そして代執行を行うという方法を通して、空き家状態のまま不動産が放置されることを防ごうとするものです。例えば勧告に従わない不動産に関しては、建物が建っていても更地並みの課税にする、それでも従わない場合は代執行により取り壊すといったような動きです。

 

また空き家バンクの制度を通じて、自治体や民間の事業者がホームページに物件を掲載してマッチングを図るというようなことも行われています。

 

しかしそもそもの需給というものを考えてみると、これらは枝葉であり、問題の根本的な解決にはつながらないことが分かります。

 

例えばそもそも空き家で放置しているのは、その場所に住みたい・その場所で仕事したいという需要が少ないからです。需要があるのであれば、取り壊してでも売却に回したり賃貸に回したりするわけです。また代執行をするにしても、現実問題として費用を所有者が負担することは難しく、税金が投入されることになるわけですが、その費用を回収できるかどうかはその場所に需要があって、その後利活用されることにより税収が見込めるかどうかに左右されることが多いわけです。

 

実は私どもでも10年ほど前に「リノベーション」という言葉が流行り出した際、古くなった物件でもリノベーションすればきっと再び不動産が利活用されるのではないかと思い熱心に取り組んだことがありました。しかしどれほどきちんと使える物件が供給されたところで、その需要がなければ全く意味のないものだと思い知らされた経験があります。

 

では、問題の根本的な解決には何が必要なのでしょうか。

それには2つの方法が必要であると考えています。

 

一つは街づくりの大枠を改善すること、そしてもう一つはペナルティの創設です。

 

不動産市場に目を光らせていると、需給バランスが供給に傾いているからといって、不動産の価格が全国一律で下がっているわけではないことに気づきます。それぞれの都道府県の、それぞれの市区町村の、それぞれのエリアを細かく見てみると、それぞれに利便性の高いエリアというものが存在し、実は需給バランスが需要に傾いていることがあるのです。

 

したがって、各自治体による立地適正化計画で、供給の範囲を狭くしていくことができればこれが最も早く、最も効果的な空き家対策となるでしょう。

 

具体的には、用途地域の変更を行い、住む範囲、家を建てられる範囲を狭くしてきます。範囲を外れたところにある建物は壊します。範囲をコンパクトにすることでインフラの維持・更新費用を抑えることができるようにします。つまりインフラの維持・更新の費用対効果の高い範囲に住居を集めていく方向です。それはおそらく交通や買い物の利便性の高い「駅」周辺、平坦地、ということになってくるはずです。

 

ペナルティの創設については、空き家税を創設することで、空き家、空き地を吐き出させるという方法です。上述のように空き家であっても建物があることで税の低減効果があったものを無くす、それだけではなく、税を増やす。色々と意見や都合はあるでしょうが、「土地は有限の財産で公共の福祉を優先させるべきである」という土地基本法の精神に則れば、十分に理解を得ることができるものです。

 

中には相続に相続が重なって権利関係が複雑になりすぎてどうしようもなくなっている空き家や、所有者が行方不明になっている空き家もありますが、このような不動産であっても、公的な立場であれば、例えば一旦取得し、権利関係を整理した上で次の用途に使うというようなことができるはずです。マッチングサイト等の民間事業者でもできるような取り組みではなくて、こういった抜本的な取り組みが欲しいところです。

 

そしておそらく、不動産市場はこのような流れに乗っていく必要が出てくることでしょう。

 

であるならば私たちは、今の時点でどの不動産を取得しあるいは手元に残し、どの不動産を早目に処分してしまわなければならないのかといった選択をする必要があります。不動産には思い入れというものが付随するのが常ですので、なかなか選択が難しい場合もあるかもしれません。しかし「不動産」とはいえ不動産市場は常に動いていきますので、よくトレンドを見ながら利活用や処分をしていくことが大切です。

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414

街でみかけた令和

  • 2019.05.06 Monday
  • 15:48

平成が終わり、いよいよ令和となりました。

2019年のゴールデンウイークは、例年よりも、よりお祝い色が強く、大変盛り上がる期間となりました。

私自身も、野球をしたり、買い物に出かけたり、本を読んだりというような充実した時間を過ごすことができました。

 

なんといっても、出かけた先でも当然、去り行く時代を惜しみ、来るべき時代を喜ぶ雰囲気を味わうことができるのが面白かったです。

 

昼過ぎに、横浜に向かうために八王子駅にいたのですが、そのお土産コーナーでは、令和饅頭を始めとする令和グッズが並べられていました。

 

もう入りきらなくて、横を向いた令和(チョコクランチ)もいます。

 

そして横浜では、平成最後の日にフライドチキソカレーをオススメされます。サンアロハはきちんと記されているので、これは間違いなくチキソカレーであります。

 

さらにコンビニでは、令和カップヌードルであります。

 

既に目が入っているところを見ると、どうやら開眼(既に願い事がかなった)したようです。この早さ。

ちなみに、令和カップヌードルは、写真の「チキン」に加え、「カレー」「シーフード」もあるようです。いずれも開眼しております。

 

そして再び八王子駅に戻ってきた夕方。

 

 

令和チョコクランチが完売しております。

 

JUGEMテーマ:ぶらり旅

タピオカドリンクNO行列

  • 2019.04.15 Monday
  • 18:17

最近、やたらと若い女性の行列を街中でみかけます。

行列の先を見に行くと大抵、タピオカドリンクのお店です。

 

以前記事にしましたがやはり私のようにタピオカドリンクは好きだけど、ああいう類は正直しんどい。そしてスーパーやコンビニで売っている100〜200円前後のタピオカドリンクは美味しくない。と感じる層もいるのです。

 

そこで今回はそれとは異なり、大行列とは無縁、女子供とは無縁、硬派な大人の俺達向けのおいしいタピオカドリンクを飲むことができるお店を紹介したいと思います。

 

そのお店とは、西新宿のワシントンホテルの地下1階にあるインド料理「ガンジー」。そもそもインドカレーのお店で、それはそれは「こういうのでいいんだよ」の王道を行くお店ですが、ある日マネージャーが「最近タピオカドリンクが流行っているらしいから、うちも出したら儲かるんちゃうか?」と導入したタピオカドリンクこそが、硬派な大人の俺達向けのそれなのです。

 

気持ちの入り方は、店頭ディスプレイの光るメニュー表示がタピオカドリンク専用のディスプレイになっていることからも分かります。このセンスが好きなのです。

 

そしてカレー店らしく、チャイタピオカやラッシータピオカという品揃え。もう既に一味、いや二味も違います。そこらへんの女子供向けのタピオカドリンクたちとは。

そして、テイクアウトもできます。

ですから、ここで並ばずに美味しいタピオカドリンクをゲットしてから、至近にある新宿中央公園へ行って飲むという楽しみ方が、俺たちの最強のタピオカドリンクの楽しみ方なのです。

 

JUGEMテーマ:ぶらり旅

相続と不動産〜その13〜相続発生後にもできる税対策があります

  • 2019.04.05 Friday
  • 18:47

前記事;相続と不動産〜その12〜不動産をうまく利用して相続税を軽減する

 

当ブログでは常々、相続対策は頭も体も元気な内に、十分前もって取り組むことを強くお勧めしています。前もって取り組めば取り組むほど、効果的に節税を行い、より多くの資産を子孫に残すことができるからです。

 

とはいえ、不幸にも十分な相続対策を行うことができないまま、あるいは突然の相続が発生してしまうことは、あり得る話です。

 

ではそのような状況になってしまったときにとることのできる税対策はないのでしょうか。

 

〇空き家3000万円特別控除を使うことができないかどうか必ず確認する

 

昨今のニュースでも社会問題として取り上げられている「放置空き家問題」。住む人がおらず、管理する人もおらず、かといって解体には多額の費用もかかり、また建物が存在していると税額が低く抑えられることもあり、ただひたすら放置されている家が、近隣の環境を損ない、犯罪等の温床になっているという問題です。

 

売却することを検討するとしても、現場では大抵、現在は空き家となっているその家の、取得した際の費用(建築請負契約書や売買契約書等)が分からないことがほとんどであり、仕方なく売買価格の95%を取得価格として(国税庁HP;「取得費が分からないとき」

その20%〜30%の所得税を追加で支払うというようなことになると、手元に残る額はほとんどなくなるのが現実です。もちろんそれ以前に相続税も支払っているわけです。これでは一体何のために相続したか分からないという感想をもたれる方も多いものです。

 

その結果として、結局放置空き家が増加し、社会問題化していることを受け、平成31年度税制大綱では空き家の譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置の、拡充と平成35年12月31日までの延長が決定しました(以下「空き家3,000万特別控除」)。

 

空き家3,000万特別控除とは、相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(その敷地を含む。また耐震性のない場合は耐震リフォームしたものに限る)や、取り壊し後の土地を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度です(国税庁HP;「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」)。

 

例えば2016年4月5日に、故郷に独りで住んでいた親が亡くなり相続が発生したとすると、2019年4月5日が3年を経過する日となりますので、その年の12月31日までに、相続した故郷の家を売れば、譲渡所得から3,000万円を特別控除してもらえるということになります。今までもこの制度自体はありました。しかし被相続人が老人ホーム等の施設に入居しているというような場合には、「被相続人の居住の用に供していた家屋」とは認められず、空き家3,000万特別控除の適用が受けられませんでした。

 

しかし平成31年4月1日以降に行われる対象家屋の譲渡では、被相続人が老人ホーム等に入居していたというような場合でも、空き家3,000万特別控除の適用を受けることができるようになります。

 

したがって、例えば故郷の親が住んでいた家(空き家)を相続したが、どうすれば良いのか決まっていないというような状況で、処分してしまうことも選択肢の一つであるのならば、なるべく早く(相続発生から3年以内に)、譲渡してしまうことが、税対策という面からは良い選択肢となる可能性が高くなります。

 

『相続人が「耐震リフォームしたもの」や「取り壊し後の土地」を譲渡する』という条件が気になるかもしれませんが、仮に相続人がリフォーム費用や建物取り壊しの費用を準備することが難しい場合でも、経験を積んだ宅建業者であれば、この条件を満たすスキームを提案してくるかもしれません。まずはお近くの信頼できる宅建業者にご相談になられることをお勧めいたします。

 

 

府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎

 
不動産の売却、買い取りのご相談は
http://gafu.asia
メール info@gafu.asia
TEL 042-656-7414

 

併せて読みたい記事;

「相続と不動産〜その5〜相続できる人と相続できる額」

「土地の売り買いの際に土壌汚染調査が必要な場合とは」

 

JUGEMテーマ:相続