借地・借家の立ち退き料とは〜その3〜自分や家族の居住の必要性は正当事由になるか

  • 2018.08.06 Monday
  • 17:02

 

借地・借家の立ち退き料とは〜その1〜はこちら

借地・借家の立ち退き料とは〜その2〜はこちら

 

さて、借地・借家の契約において、この契約を解除し、自分がいつでも不動産を使用収益したり、より有利な条件で処分できるようにしたりするためには、多くの場合正当事由が必要となりますし、正当事由が弱い場合や、強い正当事由があっても時間的に急ぐ場合には、正当事由を補完する立ち退き料をやり取りするのが一般的です。

 

ところでこのキーワードたる「正当事由」とは一体何を指すのでしょうか。何をもって「正当」と認められるのでしょうか。

 

実は、この正当事由には、これだからOK、これでないからNGというような明確な基準はありません。賃貸借契約の内容(契約期間、賃料、敷金や礼金権利金等の状況)や家族の事情等によって正当事由に当たるかどうかは異なります。現実的な話、担当する裁判官によっても異なる可能性があるものです。

 

一般的には、次のような事情が、正当事由にとなりうるものです。

 

1.オーナー(地主・家主)が、自身の住居として使用する必要がある場合

「自分自身が住むところを失ってしまい(そう)で、土地や建物を他人に貸している場合ではないなら仕方ないよね」そういう判断です。例えばオーナーは自分の所有している家を他人に貸し、自分自身は別の家を借りていることがあるかもしれません。ところがもちろん借りているものですから、借りているほうの家の家主から立ち退きを求められる可能性はあります。

 

あるいは、転勤することになり、今まで住んでいた家を貸していたが、再び転勤があり、戻ることになったというパターンもあるでしょう。少し特殊な例ですが、福岡時代にクライアントのスポーツ選手が他のチームに移籍することになり、それまで住んでいた家を貸しに出したのですが、また戻ってくることになり、その家ほどセキュリティー面や職場までの距離等で良い環境の家がなかったことから、仕方なく現在の賃借人に退去をお願いしたということもありました。

 

またわりと最近の話ですが、現在の家が不運にも震災や土砂災害等の被害に遭って居住不可能となり、賃貸に出していた家の退去をお願いするといったこともありました。このような場合はまさにオーナーが自身の住居として使用する必要がある場合となり、「正当事由」となる可能性があります。あくまでも可能性です。

 

なぜなら、これはオーナー側の都合であり、賃借人にもそこを住居として使用する必要性があるからです。もしかするとオーナーよりもその必要性は強いかもしれません。

 

例えばオーナーは土地や建物を他に所有しているかもしれず、賃借人はそもそも不動産というものを所有していないかもしれません。またオーナーは他に同程度の不動産を買ったり借りたりして住む財力があるかもしれませんが、賃借人にはないかもしれません。オーナーはある程度自由の利く家族構成かもしれませんが、賃借人には近くの病院に通わなければいけない年老いた両親と学校に通う幼い子供がいるかもしれません。こういった様々な細かい事情をみて裁判所は正当事由かどうかを判断しますので、あくまでも「可能性」ということになるわけです。

 

2.オーナーの家族や近親者の住居として使用する必要がある場合

例えば、アパートを建てていてそれを貸していたが、古くなってきたし管理も面倒くさい。そこへきて息子が嫁候補の彼女を連れてきた。この際、古くなったアパートを取り壊して、息子夫婦(となるはず)の家を建ててやれば、自分の老後もある程度安心なのではないだろうかというような話です。

 

もちろん正当事由が認められる可能性はあります。ただし少なくとも結婚が具体化し、息子も実家で同居しておらず、あるいはこのまま順調に結婚しても同居は困難を極めるというような事情があるならばです。そうでなければ「息子が結婚するから家が必要?一緒に住めばどうですか?息子夫妻の住むところも確保でき、現在の賃借人の家を確保できる、あなたも老後の面倒をみてもらえる。win-win-winではないでしょうか」と裁判所は判断するわけです。

 

楽府株式会社 宅地建物取引士 永 秀一郎
 
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不動産の税金が上がった!土地の価値が上がったの?

  • 2018.08.03 Friday
  • 16:17
八王子市、町田市といった多摩地区を中心に不動産投資を行っているクライアントが「最近、毎年々々固定資産税が上がっちゃってさ〜」と仰っていました。
約1,500室を所有し賃貸するクライアントで、さらに(仕方なく)物件が増えていきますので、単純に物件の増加に伴い固定資産税等の支払いが増えているのかと思ったら、どうやらそうではないようです。所有しているそれぞれの物件の固定資産税の支払い金額が毎年増えているようです。これは土地の価値が上がっているということなのでしょうか。
実は、固定資産税の支払い金額が増減する要因は2つしかありません。
1.税率が変化した
2.課税標準額が変化した
このいずれかとなります。固定資産税は各市町村(特別区においては都)が条例により賦課する税金で、標準の税率は1.4%となっています。しかし容易に上がるものではありません。よってほとんどの場合、固定資産税の支払い金額が増減するのは課税標準額が変化したからということになります。
今年、つまり平成30年度は固定資産税評価額の評価替えの年となります。評価替えは3年に一度しか行われません。今年の評価替えに当たっては、平成29年1月1日を価格時点とする地価公示価格を基準とし、おおよそその70%の金額が固定資産税課税標準額となります。平成31年度そして平成32年度は今年決定した価格が据え置かれるということになるわけです。また、新築や増改築等があった家屋や分筆・合筆のあった土地などは、新たに評価が行われ、新しい価格が決定することになっています。
3年に一度しか行われない固定資産税の評価替えと、ほぼ動くことのない税率。ではなぜ「毎年」固定資産税が増加していくという現象が起こってしまうのでしょうか。秘密は「負担調整措置」にあります。
負担調整措置とは、土地の価格が跳ね上がると同時に単純に土地の価格に合わせて税金を賦課すると、給料は上がらないのに家賃が急激に増加したり、食料品や医薬品といった生活必需品も含めたすべてのモノやサービスの価格が急激に増加するといった現象が起こって、経済全体に悪影響を及ぼしてしまうので、税金自体はなるべく緩やかに上昇するようにしましょうねという目的で、各市町村(又は都、以下同じ)が固定資産税の課税標準を調整する措置のことをいいます。
では現在、クライアントに係る負担調整措置はどのステージにいるかというと、過去に上がってきた地価の上昇分を少しずつ吸収して、本来の評価額に近づけていくというステージです。
例えば、平成28年度に負担水準(平成29年度課税標準価額÷本則課税標準額×100)が80%だったとすれば、平成29年度は評価額が変わらなくても課税標準額が、評価額×5%分上昇することになります。つまり税額もその分だけ上昇するということになります。そしてこの負担水準が100%となるまで措置が続けられる(その間にまた地価の急上昇があれば、税額が緩やかに上昇するように調整)ことになります。
したがって、毎年々々固定資産税が上がっているという現象は、この負担調整措置により本来の土地の価値に対する課税が行われるように調整されていることに起因しています。
とはいえ、やはり税負担の増加(減少)は利回りに影響を及ぼします。それはつまり不動産投資においてインカムゲインを狙う時期である場合には見過ごせない要素となります。そしてもっと重要なことは、税負担の増減が不動産の最有効使用の変化に大きな影響を与えるということです。それはつまり投資戦略の出口を想定しなおさなければならないということでもあります。
よって、単に固定資産税が減ったら「ラッキー」、逆に増えたら「ガッカリ」といった単純な発想ではなく、トレンドの変化を告げる重要なシグナルとして活用していくことが大切です。

 

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借地・借家の立ち退き料とは〜その2〜

  • 2018.07.29 Sunday
  • 12:55

借地・借家の立ち退き料とは〜その1〜で記述した「立ち退き料の要素」についてもう少し深く考察してみましょう。

 

まず、立ち退き料の要素には次のものが含まれています。

 

1.立ち退きによって消滅する敷地利用権、建物利用権の補償

2.立ち退きによって賃借人が失う利益の補償

3.立ち退きによって賃借人が支払うこととなる費用の補償

 

1.立ち退きによって消滅する敷地利用権・建物利用権の補償

これら利用権は財産権でもあります。賃貸人の事情により、賃借人のもつこれら財産権を消滅させることになるので、この補償が必要であると認められる場合に立ち退き料が発生します。ここでは敷地利用権を借地権、建物利用権を借家権と定義して考えてみましょう。

 

借地権の場合、その譲渡性が法律上きちんと決められています。旧借地法九条ノ二、四条、十条、また新借地借家法第19条等を読んでみると「賃貸人に不利となるおそれがないにも関わらず、賃貸人が借地権の譲渡・転貸を承諾しない場合には、裁判所が賃貸人に代わって許可を与えることができますよ」というような言い回しで、借地権者が投下資本を回収し、その財産権に見合った利益を享受することを認めています。

 

一方、借家権ではその譲渡性は認められません。賃貸人に不利となるおそれがなくても、転貸(また貸し)してはいけませんし、裁判所が賃貸人に代わって許可を与えることもありません。その意味では借家権は借地権よりも物権的性格が弱いということはできます。とはいえ、例えば賃貸人に正当事由といえるほどの事由がなく、賃借人も明渡には同意しているというような状況になった時、仮に立ち退き料についての合意に至らなければ、賃借人は居住し続けることができます。これが借家権における財産権に見合った利益の享受と解されているわけです。

 

ちなみに、借地権も借家権も、無断で譲渡することは認められず、契約終了の原因として認められる重大な違反行為(民法第612条)ですので注意が必要です。

 

2.立ち退きによって賃借人が失う利益の補償

例えば、商売における不動産を考えた場合、同じ町内で同じ商売をやることになったとしても、道路付けや、光の当たり方、駐車場の整備状況の変化、また競合との関係性の変化等で、利益は大きく変わることがあります。移転によっての失客というのは少なからずあることでしょう。また住居としての不動産を考えた場合、道路一本隔てるだけで、生活環境ががらりと変わるというのは、よくあることです。交通の便が変わる、子供の校区が変わる、公租公課の負担が変わる等の事実が発生するという事情もあるかもしれません。

 

このような立ち退きによって生じる変化から被る「不利益」に対する補償は、立ち退き料の目的となることがあります。

 

ここでは、商売における不動産の財産的価値を営業権、居住における不動産の財産的価値を居住権と定義して考えてみましょう。

 

営業権の侵害への補償としての立ち退き料には、その他とは独立して補償することを検討していくことが一般的です。従前と同一の営業内容を同一の設備で行うためには実際いくらかかるのか、移転期間中の休業補償はいくらになるのか、また移転先で最初から従前の利益が上げられるわけではないので、その軌道にのるまでの利益の減収分はいくらになるのかといった要素を個々に検討していくことになります。

 

一方、居住権の侵害への補償としての立ち退き料は独立して検討することが困難です。営業権のように「何円の損害があった」というのが明確なわけではなく「買い物が不便になった」とか「子供の学校区が変わった」のように、現金換算することが難しい精神的な要素が強いからです。したがって居住権の侵害への補償としては、前述の立ち退きによって消滅する敷地利用権・建物利用権の補償に含ませることが一般的です。

 

3.立ち退きによって賃借人が支払うこととなる費用の補償

具多的には、引っ越し代、次の不動産の取得・確保のための費用、賃料差額等の補償です。移転にかかる実費と考えるのがイメージしやすいものです。例えば引っ越し代には、運搬や梱包、保険だけでなく、エアコンの取り外しや再取り付け、移転通知費用等が含まれるかもしれません。また不動産の取得・確保のための費用には、移転先の敷金、権利金、仲介手数料、保証会社保証料等が含まれるかもしれません。さらに現在の家賃が50,000円/月で、新居が55,000円/月のものしか確保できなかったというような場合には、月額賃料差額5,000円に補償月数を乗じ、中間利息控除を行った金額の補償が行われることがあるかもしれません。

 

現場においては、これら立ち退き料の要素を個別に検討して、算定を行っていくことになります。とはいえ、立ち退きを円滑に進めるための要素は「和」であることを忘れてはなりません。利己的に自分の権利や自分の金額を追い求める当事者になってしまうと、本人に見える、見えないに関わらず、必ず損失が生じるようになっているようです。

 

 

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「借地・借家の立ち退き料とは〜その1」

 

借地・借家の立ち退き料とは〜その1〜

  • 2018.07.28 Saturday
  • 11:15

「今住んでいるアパートの大家が『アパートが古くなってきたから建て替えるので、立ち退き料払うから退去して欲しい』って言ってきてるんだよね。」

 

私の友人の住むアパートは築50年を超えています。公的に認められることはないでしょうが私の中では歴史的建造物です。和式のトイレ、土壁、雨漏りの下に置かれた金属製の桶…。

 

それはさておき、この「立ち退き料」という言葉。そこそこ聞く言葉ですが、一体何のことでしょうか。

 

一般的には土地や建物の所有者(権利者)が賃借人に、その土地や建物の明け渡しを求める時に支払われるお金という意味でつかわれることが多い言葉です。

 

「家賃の〇ヶ月分と引っ越し代が出たよ」という話を誰かから聞いたことがあるかもしれません。

 

とはいえ、この立ち退き料という言葉は、借地借家法に正式に登場する言葉ではありません。つまり法律上、制度化はされていない言葉なのです。しかし不動産の現場、及び司法の現場において、賃借人が被る不利益に何らかの補償を認めることが、社会的・経済的に合理的であるという判断があり、広く普及した慣行といえます。

 

その証拠に、旧法の借地法(四条一項但書)及び、旧法の借家法(一条ノ二)では、地主や家主が明け渡しを求める場合には「正当ノ事由アル場合」に認められるという条文しかありませんでしたが、借地借家法(第6条)において「(前省略)財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当な事由があると認められる場合」に明け渡しを求めることができるというように「財産上の給付」という文言が条文に含まれています。

 

さて、この立ち退き料は、どのような場合に給付されることになるのでしょうか。立ち退き料が給付されるのは、以下のおおよそ2つの場合に分けることができます。

 

(1)都市計画事業等の公共事業による立ち退き

(2)賃貸借関係にある当事者(転貸借含む)による立ち退き

 

(1)については、例えば山で果樹園を営んでいたが、そこを高速道路が通ることになり、補償金が支払われた(そして受け取ったにも関わらず実際に立ち退きせず強制執行)というようなニュースが流れたことがありました。この補償金がいわゆる立ち退き料と解することができるのではないでしょうか。そもそもこれは借地借家法の守備範囲ではありません。

 

一般に多いケースは(2)です。

 

しかし、必ず「財産上の給付」つまり立ち退き料が支払われるわけではありません

 

定期借地契約や定期借家契約のように、一時使用を目的とした賃貸借契約が締結されている場合。また地代や賃料の不払い、あるいはその他の契約違反(例えば借地人の承諾を得ず建物を建てたり、借地権を譲渡したり)といった債務不履行がある場合、さらに賃貸人側の自己使用の必要性が極めて大きい場合、このような場合には、立ち退き料の支払いはまず行われません。

 

とはいえ、このような「正当事由」が存在していても、明渡が履行されなければ、やはり裁判所に申し立てを行ったうえで立ち退きの判決をもらい、強制執行に着手するという時間と労力が必要となりますので、それらを比較考量して立ち退き料を支払うこともあります。ケースバイケースです。

 

逆にこの例のような事由がない場合には、立ち退き料の支払いが行われるケースが実際はほとんどです。では立ち退き料の相場は一体いくらなのでしょうか。

 

実は、立ち退き料の相場というものは存在しません。それは契約内容や正当事由の強さによって大きく金額が異なるからです。「一般的には〇ヶ月〜」というセリフを聞いたり、ネットの書き込みを見かけたりすることがあるかもしれませんが、あくまでもケースによって異なることを覚えておかなければなりません。それは個々の契約を考えた時に、立ち退き料に含むべき「要素」が異なるからです。

 

立ち退き料の要素には次のものが含まれています。

1.立ち退きによって消滅する敷地利用権、建物利用権の補償

2.立ち退きによって賃借人が失う利益の補償

3.立ち退きによって賃借人が支払うこととなる費用の補償

 

不動産は唯一無二の存在で、地球上には「全く同じ不動産」はありません。同じマンションの同じ間取りでも、その位置している空間は異なるわけです。また不動産の利用の方法も各自に異なります。例えば住居と事務所、倉庫と店舗等でも要素は異なりますし、商売において、例えば同じ町内であってもA地点に店を置いた場合とB地点に店を置いた場合では、売上も大きく変わってくるでしょうから、補償の内容も大きく変わってくるのは間違いないわけです。

 

したがって立ち退き料の算定に当たっては、この「要素」を詳細に吟味していくことになります。

 

 

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建物に未登記部分がある場合にはどんなリスクがあるのか

  • 2018.07.23 Monday
  • 14:40


不動産の現場では登記がされていない建物と遭遇することがあります。
よくある未登記建物である車庫や倉庫を始め、書斎や事務所として使うために、元々あった建物に付着させて増築した部屋の、この部屋の部分は未登記であったりします。
 
未登記となっている建物を建てたり増築したりした本人が、ずっとその建物の所有者であれば良いのですが、現実問題として、相続が発生したり、売買が行われたりという事情を経て、増築部分が登記されないままになっていることが多いのです。
 
ではこの未登記建物が未登記のままであると、どのようなデメリットがあるでしょうか。
 
◆◆◆未登記建物のデメリット◆◆◆
1.相続が発生した際に、相続人間でトラブルが発生する可能性がある(=未登記部分の所有者が登場する可能性がある)
2.適正価格での不動産の売却ができなくなる可能性がある
3.不動産を担保として融資を受けることができない可能性がある
4.行政からの是正措置命令を受ける可能性がある
5.借地上の未登記建物である場合、対抗要件がなく地主に対して弱い立場となる可能性がある
 
登記は第三者を含むすべての人に対して、この土地・建物は自分のものであると主張するためにあります。それはつまり、登記を備えていなければ、土地建物が自分のものであると主張できない場合があるということでもあります。
 
一般的には相続が発生した時に問題となるケースが多いようです。
 
例えば「八王子市大和田〇丁目△-□の家屋番号123-〇〇の建物をAにゆずる」というような遺言が存在した場合、Aは建物の全てが自分のものになったと考えるかもしれません。しかし123-〇〇ではない未登記部分の建物が存在した場合、この未登記の部分について第三者が所有権を主張してくる可能性が拭えません。
 
また、増築部分があることによって、法定建蔽率・容積率をオーバーしてしまうと、不動産の用途や資金調達に制限がでてきますし、行政の是正措置命令を受ける可能性があるため、その要因を勘案する必要から、適正な市場価格での取引は難しくなることでしょう。さらに、未登記建物であっても、行政が建物の存在を把握している場合には、固定資産税・都市計画税を課税してきているはずですが、行政が建物の存在を把握していなかった場合、以後の税額が増加してくるために、取引において減価要因とみなされることもあるでしょう。
 
結局、このようなリスク要因があるため、金融機関も未登記建物が存在する物件については原則融資を行いませんので、どうしても現状で取引するのならば大幅な減価とリスク要因を承知の上で、現金での取引を行う必要が出てきます。
 
したがって、未登記建物を含む不動産を売却する場合には、当該未登記部分についても、きちんと登記しなおした上で取引を行う必要があります。
この場合には「建物表題登記」を「土地家屋調査士」に依頼して行います。
 
建物表題登記に必要な書類は以下となります。
〇住民票
〇承諾書
〇印鑑証明書
〇建築確認の確認済証
〇検査済証(又は工事完了引渡証明書・工務店等の資格証明書・印鑑証明書の3点セット)
〇建物図面(土地家屋調査士が作成したもの)
〇委任状(申請人から土地家屋調査士への登記の委任)
〇現地調査報告書(土地家屋調査士が作成したもの)
 
建物表題登記に必要な費用は、大体7〜8万円のことが多いようです。
 
 
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